物业管理企业的财务管理.doc

第十一章 物业管理企业的财务管理 本章内容 物业管理企业的财务管理概述 物业管理中的资金分类、测算与管理 第一节 概 述 一、物业管理企业财务管理的含义 财务管理是企业为了取得最大的效益，按照资金运动规律和国家财经政策，筹集、运用、分配和监督企业资金，处理企业同各方面的财务关系的一项经济管理工作，是企业管理活动的基础和中心。 那麽，什麽是资金？物业管理企业的财务管理 什麽是资金？资金就是钱吗？ 简单的说，财务管理就是对企业经营活动中的资金运动的管理，包括资金的筹集、使用、收入和分配等管理。那麽，物业管理企业的财务管理就是对物业经营管理中的资金运动的管理。企业的整个经营活动都是围绕着资金运动的链条来进行的，从企业的筹建到运转最重要的是筹集资金、企业生产的过程是资金的使用过程，同时，也是资金的收入、利润的创造过程。最终是利润的分配过程。财务管理就是保证资金链条不要断，资金运动不要脱离轨道的过程。 二、物业管理企业财务管理的内容包括： 资金的筹集和使用管理、固定资产管理、流动资金管理、专项资金管理，租金收支管理、物业管理费的收取与管理、资金分配管理以及财务收支汇总平衡管理等。 三、物业企业财务管理的任务 1、开源节流，增加企业经营活力 将“开源”与“节流”对比来看，企业首先应该实现“节流”，由此才能更大程度地降低企业运营成本，确保企业有立足之本。那么，企业如何进行“节流”?这是一件说起容易做起来难的事情。原材料采购和加工需要支出;企业运转需要行政运营成本;众多员工的薪资福利也需要开支。这些开支构成当今企业支出的主体成本，企业想“节流”，这些方面的成本都要得到有效控制。但只“节流”不“开源”，企业最终还是会坐吃山空。“开源”就是为企业增加收入，增加收入就需要有市场，就需要有客户，企业不仅要维持原有的重要客户，还要不断的拓展新客户，才能够实现真正的“开源”，才是确保企业的盈利和生存的根本。“开源节流”是通过两个不同方面的优化达到企业增效的最终目的，一方面是增加企业外部条件的销售，另一方面是降低企业内部各方面的成本。 2、尽心尽力，确保应收资金到位 物业公司可以收取的费用大致有以下四大项： 　　物业费　新建的小区业主办理入住手续时，物业服务企业可以收取不超过一年的前期物业服务费。业主办理入住手续后未入住或未使用连续空置六个月以上的房屋，应事前告知物业服务企业，可按规定标准的百分之七十交纳物业服务费、电梯运行费和公共能耗费。 　　装修押金 业主或使用人需要对房屋进行装修的，装修人在装修前应当与物业服务企业签订装修协议，明确装修事项、装修押金。业主装修完毕无违反装修协议的，物业服务企业应在一个月内如数退还装修押金。 　　装潢垃圾清运费 物业服务企业在新房住户办理入住手续或重新装潢时，收取装潢垃圾清运处理费。 　　停车费 物业服务企业应对小区内车辆实施统一管理，对车辆停放明确专人负责，物业服务企业应与固定停车车主签订停车服务协议，方可收取停车服务费。 　　物业不好收的费用 　　物业服务区域内，供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托收取上述费用的，双方应签订有偿服务合同，物业服务企业向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。 　　物业服务企业不得向执行公务的党、政、军、警、救护等特种车辆及业主搬家车、送货车、接送业主的出租车收费；不得在机动车辆进入住宅小区大门时收取临时停车费。 3、严格把关，堵塞漏洞，提高效益 成立统计、审计科、做好把关审核工作 4、强化监督，做好财务安全工作 四、物业企业财务管理的特点 （1）财务管理的内容复杂。 （2）财务管理成本较高。 （3）管理费性质内容复杂。 （4）财务监督的多元化。 监督主体是指执行监督的一方。按照监督主体分类，可将财务监督分为内部监督和外部监督两种。外部监督是指由房地产行政主管部门对物业公司的财务收支、资金使用情况进行监督，包括：由主管部门或者财政、财务、审计等部门对公共组织财务活动进行的监督。 第二节 物业管理中资金分类与测算 一、物业企业的资金分类 （一）物业管理企业的资本金 （二）物业接管验收费及开办费 　　房地产开发项目的竣工验收，是项目开发全过程的最后一个环节，由于专业物业管理公司在长期的管理经验中，比建造者和开发商更了解客户对物业的各种使用需求，由他们参与验收工作，检验设计和工程质量，既可及时发现和解决一些影响正常运转和使用的问题，又能使将来的客户满意，从而一方面保证物业能按设计要求的技术经济指标，正常投入使用，最大限度地满足客户的需求；另一方面验收新物业和接管旧物业还可分清房产物业损坏的责任，是开发商建造过程中遗留的问题导致物业损坏，还是物业管