国瓷壹号形象定位与营销策略报告.ppt

位于醴陵认知度较高的交通主干道醴陵大道、醴泉路与国瓷路交汇处，能便捷到达火车站、沪昆高速、高铁站。 结合项目特点，抓住细分市场目标客户，实行差异化竞争。 实行差异化形象定位，建立强势的形象高度，有力的与竞争项目区隔。 结合本案特点，建议项目定位为： 好广告+恰当的媒体+正确的时间=来访量 本着花小钱办大事的原则，坚持把有限的广告费花在刀刃上。 电视插播：费用高，受众人群多，效果好，多用于体量较大的项目。（本项目不合适） 户外高炮、：受众人群多，长时间刺激，费用较高效果很好。（建议采用） 乡下墙体广告：受众人群多，长时间刺激，费用不高时效性较好（建议采用） 报纸、短信：费用相对不高，时效性较短。适合营销活动做定时发布。 （建议采用） 宣传单：费用低，对项目能起到详细的介绍作用，可贯穿整个销售过程 。（建议采用） 电话邀约：费用极低，效果受置业顾问能力影响 。（建议采用） 好方案+强有力的执行=成功 售楼部到工地现场全程包装，反复刺激客户，使其产生强烈购买欲。 沙盘模型：为更好地展现项目形象和档次，强烈建议制作沙盘模型，特别要求体现项目所在位置、路段、周边商业和其他项目。以此来突出项目地段优势和升值前景。 楼盘导视牌：现有售楼部门面较小，过路车辆不易看见。建议路边制作项目导视牌，醒目且有强烈的昭示性和长期广告效应，成本低。 工地围墙：(目前已制作)展示项目形象，使过往车辆和行人对楼盘有基本的认知，成本低，时效长。 新售楼部：建议在施工条件允许的前提下，先将5层商业外立面做好并落架，把售楼部搬至商铺内，可以更好地展示项目档次和形象。 强有力的销售政策会极大促进成交。 客户攻略：老带新政策是所有销售政策中成本低效率高的方式，建议老业主成功介绍新客户成交的，奖励老业主现金1000元或者等值奖励。 产品攻略：以稀缺性的“单身公寓”和商业为主要突破口，带动普通住宅销售。商业共4层，其中1层商铺有部分进深太长，实际销售中较难实现溢价。3、4层建议大面积或整层销售，也可以以租带售，可引进大型超市、休闲茶楼、足浴，KTV等。 价格策略：建议低开高走（与竞争项目保持一定价差，同时为后续涨价升值预留空间），稳步上扬（后期用涨价来逼定客户，形成热销局面，体现升值）。根据户型、朝向、楼层、采光通风效果等制定科学合理的价格体系，在保证销量的前提下实现利润最大化。 销售员能力高低决定销量多少。 项目及竞争对手情况：知己知彼百战百胜，优秀的销售员既要清楚自己项目优点缺点，也要了解竞争项目情况。 销售百问：对于客户常见问题进行统一解答，疑难问题有针对性的解答。难以回答的问题请示后再答复。 谈客技巧：充分运用营销“三板斧”和谈客“九大步骤”等，并进行反复对练。使生手变熟手，使熟手变精英。 思路决定出路，执行决定效果。 预祝国瓷壹号完美收官！ THE END 销售执行之 销售人员培训 2013.4.1 国瓷艺术城国瓷壹号 营销策略报告 秦飞 谨呈：荟萃置业有限公司 报告核心内容 第一部分：当前市场现状下的问题解析 ——现状与目标之间的差距 ——项目核心价值点及形象统领 第二部分：客户定位与项目形象定位 第三部分：营销策略体系建立 ——营销执行的指导总纲 当前市场现状下的问题解析 开发商目标 本项目条件 市场环境 问题界定 国瓷壹号将承担着为公司提供现金流和实现利润最大化的使命，肩负着提高项目溢价和公司知名度重任。 成为荟萃置业2013年核心开发内容，在市场上树立高品质项目形象，扩大项目知名度，提高美誉度。 荟萃置业正处于快速发展期，本项目的正常回款及利润最大化成为公司正常运作，和开发其他项目的有力保障。 本项目是国瓷艺术城收官之作，此项目担任着提高项目溢价，提升公司品牌的重任。 开发商目标 在醴陵房地产市场打响品牌，树立荟萃置业良好形象。 成为荟萃置业项目开发的代表作和品牌提升的里程碑。 企业层面 成为城北市场上高知名度的明星项目！ 18个月实现至少1个亿的销售额，并保证资金的快速回笼。 项目层面 目 标 我们希望： 开发商目标 我们更希望： 本项目地处醴陵市城北房地产开发热点区域，紧邻开发中的长庆新区。位于醴泉路、醴陵大道和国瓷路十字路口交界处。 项目周边大盘林立，休闲娱乐和餐饮业商业配套较多，无大型超市。公交目前只有8路车，离沪昆高速、高铁站和火车站比较近。 本项目条件 国瓷艺术城 城北最具投资价值楼盘 总建筑面积：约2万多㎡，共18层 本项目条件 项目一期销售完毕，一二楼及周边商业发展态势良好，有较好的商业氛围。 项目二期共18层，