《2015年广州房地产市场发展研究报告》.doc

目录 摘要 1 一、 经济环境：经济增长的质量、效益和水平不断提升 3 二、 政策环境：各地陆续取消限购，仅5市未有放开 12 1. 全国政策：多轮调整促房地产市场化转型，深化改革建立长效机制 12 2. 广州政策：坚持限购不放松，“930新政”与降息引导楼市向好 17 三、 市场分析：商品房均价上涨，市场呈现供过于求 19 1. 商品房市场：商品房均价持续上涨，市场呈现供过于求 19 2. 住宅市场：总体供过于求，价格涨速仍较快 23 3. 写字楼：成交量有所增加，销售价格呈下行走势 51 4. 商业用房：供大于需，销售价格有所下跌 55 5、二手房市场：成交大幅减少，各区域价格小幅回落 62 四、 土地市场：量减价升，溢价率大降 64 五、 开发企业：代表房企广州业绩显著增长，拿地金额显著增加 72 六、 市场展望：住宅供求趋于平衡，房企面临转型压力 76 摘要 宏观环境：经济运行平稳，产业转型升级步伐加快 2014年以来，广州经济在新常态下保持平稳运行，呈现出产业转型升级步伐加快、经济运行质量效益提升、社会民生不断改善的良好势头。从三次产业看，农业生产平稳，工业生产稳步增长，服务业发展势头良好；从三大需求看，投资较快增长，消费持续畅旺，外贸出口稳步发展；从经济增长质量和效益看，财政收入质量进一步提升，工业企业利润保持增长、亏损面缩窄；从运行环境看，物价涨幅回落，就业形势稳定，民生投入持续增加。 2014年，本届政府改革的着力点在于处理好政府与市场的关系，通过更大限度的放权松绑，促使市场主体迸发新的活力。对房地产市场则是因城因地、分类进行调控，抑制投机投资性需求，工作重心在于建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。 市场分析：商品房均价上涨，市场呈现供过于求 总体表现： 房地产市场供过于求，价格涨速仍较快 广州商品房均价继续保持上升趋势，涨幅高于同期全国水平。尽管一季度受宏观经济增速放缓等因素的影响，市场较为冷清，但是进入四季度以来，在各种利好政策的推动下，广州楼价涨势依然强劲。价格方面：商品房销售均价持续上涨，广州商品房销售均价升至16518元/平方米。分物业看，2014年广州市住宅销售均价为15075元/平方米，商业用房价格为25537元/平米，写字楼销售均价为20097元/平方米。需求方面：在房地产市场整体持续下行的大环境下，同时受2013年同期高基数影响，2014年多数月份成交量不及去年同期。2014年，广州市共成交商品房1119.4万平方米，销售金额达1849.0亿元。供应方面：近几年大规模成交的住宅用地在2014年集中进入市场，同时销售业绩压力促使房企加大推盘规模。2014年商品房新批上市面积1554.9万平方米，新增上市套数143583套。供求对比来看：2014年，广州市商品房新批上市面积比销售面积多出435.4万平方米，商品房成交量低于上市量，市场供过于求，销供比为0.7。二手房市场：成交大幅减少，成交量为近5年最低，从6月起各区域价格持续下跌，各区域下降幅度基本相当。 不同区域：越秀均价居首，番禺表现出众 价格方面：与2013年相比，十个区域商品住宅成交均价总体仍保持上涨，越秀涨幅最大，其次是荔湾、花都。需求方面：各区域中增城、番禺、花都成交量最大，郊区仍然为成交主力。供应方面：增城、南沙等热点区域有较多项目集中入市，局部热点区域竞争激烈。供求对比：仅海珠区供小于求，增城供求基本平衡。 土地市场：量减价升，溢价率大降 价格方面：成交土地均价上升逾一倍，升至16321元/平米，楼面均价上升明显，升至6325元/平米。成交方面：土地成交用地面积大幅减少，同比减少46%，各类用地成交量均减少，商办用地降幅最大。供应方面：全年推出面积大幅减少，住宅用地小幅增加。土地出让金方面：土地出让金大幅增加，商品房销售额小幅增加。地王方面：十大土地的总金额上升，楼面均价为近几年来最高点。 开发企业：代表房企广州业绩显著增长，拿地金额显著增加 2014年广州代表房企销售业绩显著增长，受益于企业加大推盘力度和促销手段强化，2014年广州排名前十的房企总销售额为910.82亿元，占全市成交的49.3%，市场份额略有缩小。各房企纷纷增强土地资源储备，拿地规模和金额大幅增长，一二线城市优质地块受到热捧。广州市房企资金来源总额自2008年以来连续七年上升，国内贷款与自筹资金占比有所提高，房地产市场进入平稳发展时期，企业自身的资金能力成为持续发展的有效保障。 市场展望：住宅供求趋于平衡，房企面临转型压力 在广州经济形势持续向好、城市发展不断加快，及常住人口不断增加的背景下，预计2015年广州市场总体呈现供求平衡态势，中心区供不应求。但价格上涨压力仍较大，新批、投资和新开工等供应类指标增速同比增幅将有所回落。从区域分