第五章现金流量分析与经济评价指标.ppt

1.现金流量的构成 1.1现金流量的概念 在项目投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。其中，流出系统的资金叫现金流出，流入系统的资金叫现金流入。现金流入与现金流出之差称净现金流量。 示例1：某项目的现金流量表如下 1.3房地产项目中的投资与成本 房地产投资项目中投资与成本的特点 1.4经营收入、利润和税金 1.4.1经营收入 销售收入＝销售房屋面积×房屋销售单价 出租收入＝出租房屋建筑面积×房屋租金单价 自营收入＝营业额-营业成本－自营中的商业经营风险回报 1.4.2利润 经营利润＝经营收入－经营成本－期间费用－经营税金及附加－土地增值税 经营收入＝销售收入＋出租收入＋自营收入 销售收入＝土地转让收入＋商品房销售收入＋配套设施销售收入 出租收入＝房屋出租租金收入＋土地出租租金收入 期间费用＝管理费用＋销售费用＋财务费用 利润总额＝经营利润＋营业外收支净额 税后利润＝利润总额－所得税 可供分配利润＝税后利润－（法定盈余公积金＋法定公益金＋未分配利润） 1.4.3税金 详见第十章 房地产开发经营的税费 2.资金的时间价值 2.1资金时间价值的概念 在不同的时间付出或得到同样数额的资金在价值上是不等的。也就是说，资金的价值会随时间发生变化。同样一笔资金，在不同时期具有不同的价值，今天的这笔资金在投资的这段时间内产生了增值。 同样数额的资金在不同时间点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。 2.2利息与利率 2.2.1利息 利息就是资金时间价值的一种重要表现形式。而 且通常用利息额的多少作为衡量资金时间价值的绝对 尺度，用利率作为衡量资金时间价值的相对尺度。 Fn＝P＋In(本利和＝本金＋利息) 2.2.2利率 利率就是在单位时间内(一个计息周期)所得利息额与借贷金额即本金之比，通常用百分数表示。即：  利率＝单位时间所得的利息额/本金×100%  式中用于表示计算利息的时间单位称为计息周期，计息周期通常为年、半年、季、月、周或天。 2.3单利计息与复利计息 2.3.1单利计息单利是指在计算利息时，仅按本金计算利息，利息不再生息，即通常所说的“利不生利”的计息方法。其利息总额与借贷时间成正比。单利计算的利息计算公式为： It＝P×I It表示第t计息期的利息额；P代表本金；i为计息期单利利率。若In表示n个计息期所付或所收的单利总利息，则有下式： In＝P×n×in个计息期后的本利和为： F＝P＋In＝P（1＋n×i） 2.3.2复利计算 复利是以单利为基础来计算的。对于某一计息周期来说，是 按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息，即“利生 利”、“利滚利”。 复利计算公式如下： In＝P[(1＋i)n－1]n个计息周期后的本利和为： Fn＝P(1＋i)n式中（1＋i）n又称之为一次支付终值系数，用（F/P，I，n）表示，故上式又可写成： F＝P(F/P，i，n) 2007年房估师《房地产经营与管理》考试真题 某开发商拟向银行贷款1500万元，借用5年一次还清，甲银行贷款利率为17%，按年单利计息，乙银行贷款年利率为16%，按月复利计息，问向（　）贷款较经济。 A、甲银行　　B、乙银行　　C、甲乙同样　　D、无法比较 名义利率与实际利率存在着下述关系： （1）实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值； （2）名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大； （3）当每年计息周期数m＝1时，名义利率与实际利率相等； （4）当每年计息周期数m＞1时，实际利率大于名义利率； （5）当每年计息周期数m→∞时，名义利率与实际利率I的关系为： 3.资金等效值与复利计算 3.1资金等值的概念 等值是资金时间价值计算中一个十分重要的概念。 资金等值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。也可以解释为“与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值”。 3.2复利计算3.2.1常用符号P---