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众说纷纭 石库门的明天 基础改造也好，整旧如旧也好，石库门的保留方式，在下一世纪的存在，取决于很多客观条件，譬如房子本身的情况、整个城市的规划、资金来源等等。行家认为，要大规模进行旧房保护性改造，一要解决资金来源，二要发挥建筑物所处地段的最佳使用功能。静安区石库门的改造，同居民的居住密度、收入、观念、区政府和有关部门的支持等有关；“上海新天地”靠近商业繁华的淮海路，所以经营定位于老上海风情的高档消费娱乐场所，为国内外游客提供感受老上海风情的特色旅游。 那么，分布在其他地区的石库门又该怎么办呢？ 也许最难的莫过于南市区的石库门了，房子旧，居住密度最高。上海南房公司的副总经理张纪明说，可以借鉴法国巴黎的做法，只保留旧建筑的“脸孔”———沿街的一堵墙，里面完全是现代化的设施，建造石库门旅馆。仍呈平面布局，弄堂口的过街楼可以是“大堂”，房间里摆上马桶作摆设，甚至可以保留几户上海“人家”，“演示”过去上海人的平常生活：清晨倒马桶，在后门口剥毛豆，在天井里种花……但这只是“演戏”，是让游客来参观的，体会老上海的风情。这样的石库门旅馆不仅可以和城隍庙的建筑风格保持一致，而且能够吸引大量游客。 然而，这个创意仍停留在策划阶段，张纪明告诉我们，投资实在太大了，仅启动资金就需上亿元。 “上海新天地”、石库门旅馆，都将改变石库门的民居功能。石库门改造作为旧城改造的补充，应抓住人们的怀旧心态，因地制宜、因房而异地赋予石库门新功能，也许石库门将走出另一条路。 要是恢复石库门三层一户的格局，会不会有这样的市场？有！但往往人们出于或怀旧或求新的心态，市场极有限。而作为房地产商，改造石库门，成本很高，像新天地这样改造后，每平方米价格已达２０００美元。而且，周围环境、小区绿化建设等，都很局促，不一定被现代居民接受。即使接受了，这样的价格，能够承受的，又有几人？哪一家房地产公司敢冒这个险呢？ 是啊，石库门的昨天是精彩的，石库门的今天是令人回味的，石库门的明天则需要所有的有识之士共同来创造，毕竟，这是我们上海人共同的财富。 最好是 “旧瓶装新酒”改造后 石库门改造，无外乎三种，一是外面修复，里面不动；二是里面可以适当改动：三是里面改动，但重点部位不能改动，外面不能改动。 这三种方式须根据房子的资历、地位和价值而定。国家文物保护单位、上海市重点文物保护单位、上海市优秀建筑保护单位都有法可依、有章可循，如一大会址等，都可以特事特办解决。而绝大部分的民用石库门老房子，量多面广，年久失修，居住密度高，这些老房子的保护是最难的。 在业内人士看来，改建石库门最好是“旧瓶装新酒”，即在基本上不改动其外型的前提下，主要采取插层、升高、加固等办法，增加使用面积，并在内部修建独家使用的厨房和卫生间，改善居民居住条件。 “石库门建筑是因为在生活中才是鲜活的，有价值的。”伍江博士这样说。 但是，这样的改造最难的莫过于解决资金问题。一位房地产公司的负责人说：“石库门房子地段是好的，但是居住密度实在太高。前期投入不得了。如果拆迁后造高层，那么可能有利润，但这样的投入不是一般中小型的房地产公司所能承担的。如果改造的话，那肯定亏本，这种生意是没人做的。” 泰兴路福田村的改造为石库门、以及所有老城区的改造探索出了一条可以走的路。 静安置业集团旧住房成套改造办公室副主任徐蕴娴向记者介绍，改造的资金来源主要是政府贷一点，实施单位填一点，居民拿一点组成的。一般而言，居民拿３－５万元，就可以住进改造后的独门独户的房子了。 老式石库门住宅在市中心区比比皆是，其中质量较好的一级旧里有近９００万平方米，约占居住房屋量的９％，这些住宅大多建于本世纪二三十年代，房屋损坏较严重，功能不完备。前几年上海的旧区改造主要借助于利用外资进行土地批租，土地批租主要是通过土地级差效益来实现旧区改造的目的，动迁居民大多易地安置，而动迁房建设则往往滞后于旧区改造发展形势。 静安置业集团旧住房成套改造办公室的改造方案通过市场化操作证实了可行性，还有了一定的利润。几年前，曾经有一条弄堂里的居民联名写信上访“拒绝改造”。结果，看到其他地方改造后的新面貌，这些居民又联名写信要求“及时改造”。因为不是造新房，所以改造前的民意调查，每户人家的个案分析，这种工作量，不是一般的房地产公司所愿意承担的。改造的难度有三方面，一是资金，二是民意，三是利润，对于逐步走向市场化操作的改造而言，实在缺一不可。 为了加快改造步伐，静安置业集团把所有的改造地块做成项目，在今年举行了一个别出心裁的老城区改造招商会，据说反响不错。在房地产逐渐远离暴利的现在，有几个公司开始务实地把眼光投向微利的老城区改造。 石库门的保护和改造，如果纳入市场运作的轨道，那么，希望就在眼前。 曾经风流 独步上海房产市场 石库门曾经庇护了六成的上海人，也记录了上海最早的房