REITS融资新宠儿..doc

REITS：房地产开发商融资“新宠儿” 房产装饰网 2005年12月24日?转载/发布人 ? （REITS：中国资本市场的战略性选择）（房地产信托投资基金：房地产开发商融资新路经） ??? RETIS已成为新的投资工具。其特点和功能是什么，能解决中国房地产业哪些问题，中国企业跨境RETIS上市如何操作等问题，本文作了具体分析。 ??? 一、REITS前世今生 ??? 房地产投资信托基金（ Real Estate Investment Trusts，简称 REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。REITS起源于美国，1965年首只REITS在纽约证券交易所上市交易。它是1960年美国国会根据《房地产投资信托法案》的规定按一定的法人组织形式组建而成的。经过近40多年的发展，REITs 在美国已经有了相当的规模。目前大约有300个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，其中近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。 ??? 几乎同时，欧洲市场上也出现了REITS，1969年荷兰第一个REITS上市。然而，直到20世纪90年代，欧洲各国相继颁布法律法规规范REITS的发展。自2000年起，REITS在亚洲也有了突破性的发展。日本、韩国、新加坡相继在2001、2002年上市REITS，2003年香港证监会分布了《房地产投资信托基金守则》，拟推出REITS。 表1　　全球REITS市场概况 地　区 相关法律法规 首只REITS上市时间 上市REITS数量（个） 上市REITS总市值（亿美元） 美　国 1961年《房地产投资信托案》 1965年 197 3500 欧洲 比利时 1955年　　SICAFI ? ? ? 法　国 2003年　　SIIC 1969年 ? ? 意大利 1994年　　FII （荷兰） 204 700 德　国 1957－2002年　　KAGG ? ? ? 西班牙 1994年　　REIF　REIC ? ? ? 亚洲 韩　国 2001年《房地产投资公司法》 2001年 7 6 日　本 2000年修订了《投资信托法》 2001年 21 210 新加坡 1999年《房地产基金指引》 ? ? ? 2001年《证券期货法》 2002年 6 43 2002年《集合投资准则》 ? ? ? 香　港 2003年《房地产投资信托基金守则》 预计2005 0 / 2005年6月修订 年末 ? ? 资料来源：枫丹国际资料整理 ??? 一般根据投资形式不同，REITS可以分为权益型、抵押贷款型以及混合型。简单来说，权益型REITS是投资并直接拥有不动产的产权，其收入主要来源于所持不动产产生的租金，这是目前全球市场上REITS的主要类型；相对的，抵押贷款型REITS，并不直接拥有不动产的产权，而是将资金投资于房地产贷款或房地产贷款支持证券（MBS），其收入主要来源于贷款利息。混合型REITS，既投资于不动产产权，也投资于房地产贷款。大部分REITS在证券交易所上市，且公开交易，其性质类似于在交易所公开挂牌交易的单位信托基金。而其风险投资收益特性更接近于债券单位信托基金，为投资者提供了相对稳定的红利收益。REITS投资的不动产投资类型一般都相对集中，如侧重于办公楼、工业厂房、购物中心或住宅/公寓等等。REITS在发行前一般都已明确其相对的投资组合侧重点。目前全球市场上90%以上的REITS都是权益型的。 ??? 二、我国房地产信托产品与REITS的比较 ??? REITS与我国房地产信托产品的比较。2002年上海国际信托投资有限公司推出上海国际大厦项目资金信托，这是国内第一只真正意义上的房地产信托产品。随后，10多家信托投资公司纷纷推出类似的信托产品。2004年全国约有31家信托投资公司共计发行约83年房地产信托产品，募集金额约122亿元，而平均募集资金仅为1.47亿元。金融体系不完善，资本市场发育不健全以及相应法律法规尚待建立，使得我国的房地产信托产品与REITS存在显著差异，运营模式较单一，规模较小，利率缺少弹性，期限较短，流动性较差［1］ 表2　　我国房地产信托产品与REITS的比较 ? 我国房地产信托产品 REITS 设立目的 主要为房地产开发商提供短期贷款融资 盘活沉淀于不动产的大量资金，同时为公众投资者提供投资机会，分享不动产产生的长期较稳定的收益 运营模式 以提供贷款为主 以获得不动产产权为主，并通过专业房地产基金管理公司进行