温州房地产市场特色研究.doc

本 科 毕 业 设 计（论文） ( 2014届) 题目：温州房地产市场特色研究 学 院:___________商学院__________ ___ 专　　业:__________工商管理_____________ 班　　级:________12工商专升本___________ 姓 名:___ ____ __蔡小丽______________ 学 号:_________12101515101___________ 指导老师:____________肖文旺______________  温州房地产市场特色研究 摘要:众所周知，温州房地产在中国房地产市场中可谓是“一枝独秀”，温州房地产市场有着四大突出的市场特色，分别是：有着一线城市的价格、四线城市的成交量、温州房价在国内房价一度领涨领跌、是中国唯一一个连续三十一个月房价下跌的城市、温州房地产市场具有封闭性。而造成这四大特色的原因有三，首先在于人们不正确的消费心理以及不理性的投机行为，导致了房地产市场的泡沫化。其次在于温州土地供应量长期不足，使得供求的失衡。最后在于温州房地产企业在错误营销观念下，做出恶化市场环境的企业行为。因此，想要让温州房地产市场步入正轨，需要消费者树立正确理性地消费投资观念，需要政府扩大土地供应量，需要企业树立正确地营销观念。 关键词:房地产市场；特色；消费心理;营销观念 Abstract： Key Words： 一、引 言 温州房地产市场在中国房地产市场中尤为奇特，温州虽为三线城市，却拥有一线城市的房价，四线城市的成交量。十几年前，温州的房价曾一度领涨全国，甚至高过许多一线城市。然而时过境迁，2010年温州楼市泡沫率先被刺破，领跌全国，成为中国唯一一个房价连续下跌三十一个月的城市，并且仍有下跌趋势。温州强大的民间资本，在楼市的大起之时，蜂拥入市，然而，随着限购令的发行及民间信贷危机的发生，使得一些敏锐的住宅投资者和“温州炒房客”逐渐“离开”，在楼市回落后，资本难以抽身。短短的几年间，温州的房价经历了从疯涨到现在的不断跌价，成为中国房地产市场一道独特的风景线。那么是什么造成温州房地产市场这种独具特色的现象呢？ 本文将针对温州房地产市场独具特色的现象进行研究，首先，通过对实际现象的分析找出温州房地产市场特色所在，然后从温州房地产的需求特色，营销和供给特色角度来分析温州房产特色的原因，并根据分析结果，进行反思，提出良性发展建议，最后总结全文。 二、温州房地产市场特色主要表现 （一）一线城市的价格，四线城市的成交量 温州房地产市场最大的特色在于其房价高，温州虽为三线城市，但多年来温州的房价却高于一线城市，2011年以前市区房屋均价达到三万元左右。温州的房价早于全国其他城市开始上升，在国内很多城市的房价于2008年遭遇滑铁卢时，温州房价仍取得了58％的惊人增长率。两年后，温州市房价继续走高，一度与北京，上海一线城市不相上下，价格比许多二线城市要高得多。 2014年2月18日，全国房地产市场数据中心统计出《2014年1月全国城市房价排行榜前100名》，结果如表所示 表1 2014年1月全国城市房价排行榜前100名表 排名 城市名称 平均房价 环比上月 同比上年 1 北京 37439元/㎡ -0.08% 14.84% 2 上海 29974元/㎡ 5.27% 12.9% 3 深圳 24927元/㎡ 3.67% 16.32% 4 厦门 21741元/㎡ 2.95% 18.94% 5 三亚 21060元/㎡ 4.28% 4.36% 6 温州 19374元/㎡ -3.87% -8.18% 7 杭州 18804元/㎡ -2.49% -3.66% 8 广州 18487元/㎡ 0.04% 6.39% 9 南京 17786元/㎡ 2.4% 15.48% 资料来源：和讯房产网/2014-02-19/162282031.html，2014-2-19 由表可知,即使目前温州房价已连续下跌31个月，部分高档楼盘价格甚至遭“腰斩”严峻的形势下，温州房价未脱离“白菜价”仍然在高位运行，“三线城市一线价格”的局面并没有根本改变。由此可见温州房价之高，它已远超三线城市应有的价值。然而，在华丽的价格背后，仅有几千套的年营业额。2009年苏州市区商品住宅成交量为7.7万套，约940万平方米；杭州市商品住宅成交量为6.4万套，约610万平方米；上海市商品住宅成交量为16万套，约2600万平方米；而温州市区商品住宅成交量仅为7200套，约106万平方米，远低于许多三线城市的成交。启源整合房产机构调查数据显示：2007年-2010年，温州市区商品住宅年均成交量仅有4900套。