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如何对商业价值进行评估 北京红石房地产经纪有限公司总经理 潘好龙 非常感谢大家！题目做了一些变化，原来想谈谈商区商业，作为政府都很关心。开发商关心它的价值，我今天讲商铺价值进行评估。大家可能比较感兴趣的话题。　　讲这个题目之前给大家讲三个小故事，第一个小故事是发生在黄老师身上，这本书是当代出版社出的一本书，大卖场摩尔改变生活。第二希望我给写一个后序，中国购物中心十年发展写一个评论。前序是人民大学的黄老师写的，黄老师看完了题目以后说必须改，因为大卖场和MALL是两个不同的类型。这本书是昨天刚刚出来，我昨天刚刚拿到手。这书是美国化非常之声研究的权威家写的，商业是一个标准，它是一个标准，目前尤其中国的商业要需要规划，要规范商业地产房地产开发，这是第一个。这本书如果大家有兴趣门口有卖大家去看看。　　第二小故事北京开发商比较了解，就是资产管理公司的一个项目，今年4月1号开业，开业以后问题比较多，新闻媒体对这个项目的评论比较多，包括我写了一篇文章，很多人看了这个东西以后也是提了问题，我去年7月份写的这个文章，第一个文章写的很好，第二不能发。因为发了可能这个项目会出问题，虽然这个项目包装很好，主要的问题是全国的情况来看，没有成功的，从商业开发模式来看，短期运营模式比商业可持续经营的问题。 第三核心问题，打造时尚卖场，要研究商业结构。它的规模决定你的核心商圈。中等老年人的社区，附近基本上四十多岁的人居住，这个商圈打造新型的市场，完全是有限制的。商业是有标准的，第二个商业是一定要做到终端市场可测量，这是不容回避的现实问题，出现这个问题是必然的，包括大家也知道今年西单经营了这么多年重新装修开业，像走一个时尚精品版，开了三个多月又出了问题，终于回到老路上。作为开发商本身你在老百姓中的定位，你的客户群是什么样子在老百姓心中已经固有了，要想改变很难的。　　我想讲第三个案例是外地的一个项目是去年11月的时候，大家知道柳洲市区人口一百万，很多支柱产业，它的工业很发达。这个开发商到那里做了11万平米的，去年11月份我们过去看了一下，本来想让我们来操作，我看了问他一个问题，他说打算也做什么产业，只要市场可以支撑卖多少都可以，但是终端客户中心最贵卖到13万，按当时租金测算，问我的时候，我问了一个简单问题，目前柳洲的商业中心的多少钱，第二这种市场经营最好的市场是多少钱，他说应该是60多，我说每天每平米只有两块钱，根本不足以支撑三万到两万块钱的价钱，我就断言这个项目肯定会出问题。老百姓或者投资人他们上当受骗，你骗第一次没有问题，但是前面是有这个项目，如果是第二个开发商做这样的项目，你可能卖30％到40％，你要是第三个可能一平米都卖不掉，这个问题全国也是如此。比如内蒙呼市。我想讲这个案例主要目的是什么呢？商业肯定是必须靠经济效益，要有经济效益可支撑，商业必须有标准，第二终端市场必须支撑，第三经济效益必须织成的。　　下面从定性的角度，通过定性的角度大家看到商铺是如何定价的。通过成本定价也好，还是资本化率还是从租金承受上，还是通过商铺投资回报市场测量也好，还是通过市场比较也好，可以从很多方面进行评估。　　首先我讲一下商铺市场，第二讲商铺分类，第三讲商铺价格评估。商铺市场类型包括三个方面，一个是物业市场，一个是讲投资市场。物业市场是市场需求来控制的，人口控制，就业、地段等等都会影响这个物业的需求，包括这种需求增加，供应的下降这些因素都影响。投资人和用户都必须对以下因素进行评估，包括可运营性吸收未来的需求，可持续经营要求比较高。理解市场行为发展趋势和租金标准价格交易情况。作为投资市场，作为投资工具，房地产商铺成功跟其他任何工具一样，成为投资人投资组合一部分。为什么这么讲？你比如做股票，如果五块钱变成20块钱，那你也必须接受20块钱变成卖5块钱的现实，商铺投资也是这样。大部分的投资回报都是由风险投资决定的。资本市场物业市场的价格进行资本化的测算，市场价格也受到销售收益的影响。资本化的市场是一个动态的。在商铺投资或者我们开发商做商铺项目的时候打算卖多少钱的时候，必须了解目前的资本化发展状况，是一个动态发展过程。　　影响物业的很多，包括资金成本，经济发展状况等等，尤其是对商业房地产开发，对经济发展的趋势要求更高。在整个社会经济比较稳定的时候，你们会看到邮币卡市场、字画市场、古玩市场非常好。商铺的分类，标准概念大家可能不太熟悉，商铺是用来公众展示销售它的物品提供服务的。是要满足特定消费群体购买欲望。你比如你去银行，银行也有好多的底商主要满足你的金融理财服务，到快餐店是提供饮食服务。经营方式可以是统一经营和分散经营。销售可以分为销售和租赁。产权可以分为产权型和适用型。还有邻里型的提供便利的服务，地区性的，以地区的消费者为主提供深度多样化的服务为主。这种中心