第七章_房屋维修与设施设备管理.ppt

(二)管理工作主要内容 (1)配备消防设施主管技术人员，要求这些人员既有机电设备管理的知识和经验，又有必要的消防知识，有较强的工作责任心。 (2)建立严格的消防设施管理制度，每个消防设备都应指定设备责任人，设有消防控制中心的要安排24小时值班。 (3)建立消防设备、设施技术档案，包括消防设施分布、结构、性能、技术指标和图纸、使用说明书、测试数据等，还应包括每次实验、测试的结果和数据，更换和改造记录等。 (4)建立消防设备巡视、检查、测试制度，具体内容可根据消防设备的使用要求和技术说明书制订。 1)每周检查项目：检查各处消火栓是否损坏，水龙带、水枪是否在位；检查各处消防水管是否漏水；检查各类手提式灭火器是否完好；检查防火门、安全出口指示灯、安全通道照明是否完好。 2)每月检查项目：消防加压水泵、正压送风、排烟风机试启动一次；检查各类信号指示灯是否正常；检查各类水压压力表是否正常；检查消防水泵泵体是否漏水，生锈；检查消防备用电源是否正常，能否及时切换。 3)每半年检查项目：检查手提式灭火器是否有效；检测烟感、温感探测器是否正常工作；消火栓放水检查一次；检查消防报警按钮、警铃及指示灯；检查消防广播系统；消防控制联动系统进行一次试验测试；检查自动喷洒系统管道和各消防水箱、水池排水；气体灭火装置的检查测压。 每年结合消防演习，对整个消防系统进行一次运行检查，对各消防设备的联动协调运行进行测试。 (5)对日常巡检和测试发现的问题和安全隐患，一定要在限期内整改完毕，并进行调查分析，采取措施避免错误再次发生。 (6)对消防设施日常运行、维修、更换的成本进行测算，为管理费的收取提供数据。 (三)注意事项 (1)同其他机电设备不同，消防设备大多是在火警发生时才投入运行的待机设备，到实际使用时才发现故障并维修调整是不允许和来不及的，因此，日常的巡视、检查、试验和测试是保证设备完好的基本手段。要高度重视这项工作，要针对巡视、检查、试验和测试等工作制订计划，要有专人进行，要有记录，对发现的隐患要有整改方案和时限。 (2)消防演习是测试消防设备的有效手段，它不仅能全面测试消防设备的运行情况，及时发现错误和隐患，还可以训练操作人员，避免在实际发生火警时发生由于紧张而产生的判断和操作失当的错误。 四、电梯系统 (一)种类 常见电梯按用途分有乘客电梯、载货电梯和客货梯；按拖动方式分有直流电梯、交流电梯和液压电梯；按控制方式分有单机控制电梯、集选控制电梯等。 (二)管理工作主要内容 (1)按照电梯管理需要配备专业电梯管理人员的规定，所有从事电梯管理的人员都要持有国家或地方有关管理部门认可的上岗资格证书。 (2)根据电梯制造厂家提供的图纸资料、技术性能指标和维修保养说明，制订电梯安全运行和维修保养的规章制度和工作程序，包括值班安排，操作规程和应急处理，日常巡视、周检、月检内容，大、中修计划和工作程序等。 (3)建立电梯技术档案，将电梯原始技术资料和检测维修资料归类存档，妥善保管。 (4)备齐电梯维修保养所必须的工具、仪器等，以及电梯日常维修保养所常用的零件和消耗品，了解并登记电梯零件供应渠道和各专业技术服务公司。 (5)根据物业的性质和人流物流的特点确定电梯的服务时间和清洁保养时间。 (6)进行电梯的用电计量和运行成本核算，以此测算出电梯的使用成本。 (7)电梯维护保养或故障停梯均应及时通告业主、物业使用人。 (8)将电梯维修保养工作委托给专业公司承担时，要认真审核承包方的专业技术水准和专业资格，认真监督合同的执行情况，定期对承包方的服务进行评价。 (9)电梯每年要由政府技术监督部门进行年检，获得年检合格证，才能继续使用。 五、空调系统 (一)种类 空调冷源按工作原理可分为压缩式制冷机和吸收式制冷机；按冷源设备布置的情况可分为中央空调和独立空调等等。 (二)管理工作主要内容 (1)配备足够符合要求的专业技术人员负责空调系统的管理，并进行阶段性的岗位培训。 (2)建立空调系统技术档案。 (3)根据空调设备生产厂家和安装单位提供的技术资料和说明书，制订空调系统运行和保养制度，制订大、中、小修计划和测试调整计划。 (4)备齐空调维修、测试用工具，准备恰当数量的零配件、润滑油和制冷剂等，建立空调专业维修服务公司和零件供应商档案。 (5)根据物业性质和人流规律等特点，确定每年空调的开停日期和每日的开停时间，以及空调在各个时间的工作状态。 (6)进行空调用电用水计量和空调运行成本核算，测算空调收费。 (7)在空调设备新装和改装时要重点考虑用电负荷问题和噪声污染问题。 (8)在业主和住户自己安装局部空调时提供技术指导，主要内容有： 1)用电负荷的计算和供电线路的匹配； 2)安装位置和安装方式的选定，主要考虑空调的工作效率、建筑物外观的美观和统一性、空调安装的安全性及噪声和