西安某星级酒店项目可行性研究报告书.doc

星级酒店项目 可行性研究报告目 录 第一部分　项目背景 3 第一章 可行性报告编制依据及说明 3 编制依据 3 编制说明： 3 第二章　项目概况 4 １．基本情况 4 ２．发展趋势预测 6 第三章：市场调查与分析 6 第一节：宏观市场分析 6 1、经济综合实力增强 7 2、经济实力的增强带动人们消费观念的深层变革 7 3、成长中的消费力引发西安新一轮商业革命 8 4、消费形态与观念变化分析： 9 5、西安酒店业发展趋势与前景分析 10 第二节 微观市场调研与分析 36 一、区域发展现状及区内人口构成 36 二、区域商业发展趋势——呼唤 36 第二部分：项目总体战略规划 37 第四章．项目建设方案 37 一、项目总体情况 37 二、项目管理情况： 37 三、和平大厦规划审批情况： 38 四．和平大厦设计说明 39 五、和平大厦项目进展情况及工程进度计划 39 第五章　项目定位 41 一、定位依据 41 二、定位策略 41 项目定位 42 ２．概念定位： 42 第六章 营销策略 44 “和平大厦”项目营销目标 44 销售、租赁比例安排 44 定价策略 45 营销促进 47 营销周期安排 48 可售面积营销进度安排 49 回款进度安排 50 第七章　资本运作思路 50 一、投资组合方式 50 二、资金运作方式 51 第八章　项目利润保证策略 52 一、遵循市场规律　实现多方共赢 52 二、加强横向合作　构建跨行业盈利桥梁 53 三　项目开发资金支撑体系 54 第三部分　经济评价与风险分析 55 第九章　项目经济评价 55 第一节　建设资金筹措方案和投资估算 55 第二节 项目财务风险评价 58 第十章 项目风险分析 63 1．国家政策风险 63 2．市场竞争风险 63 3．营销风险 64 4．开发过程中的法律风险 65 第十一章 结论 65 第一部分　项目背景 第一章 可行性报告编制依据及说明 编制依据 一、《西安市国民经济和社会发展第十个五年计划汇编》 二、《实施西部大开发西安市商贸业发展规划》（2000年—2010年）10)》 四、《西安市城乡建设委员会关于毓兴物业发展有限公司建设和平大厦项目建议书的批复》 五、西安市人民政府关于出让国有土地使用权的批复（编号xx字（xx）第xx号） 六、西安市房地产实地调查情况 七、2004年陕西经济社会蓝皮书《经济卷》 八、国家工业发展组织编写的《工业可行性研究手册》 九、国家计委颁布的《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》（1983年2月2日） 十、陕西省现行相关工程定额标准。 编制说明： 作为指导本项目实施的纲领性文件，本可行性报告以数理的形式详细阐述了项目开发、销售、运营过程中有可能遇到的各类问题。尤其对于项目资本运作提出了项目多方资本投入的思路，涉及到自筹资金、销售回款以及金融贷款方面，在考虑到金融机构通常融资放贷可能需要考量的几类风险设计了相对完善的回款还贷措施。 由于本报告编制的前提是项目前期策划已经过严谨的市场验证并有相当充裕的市场数据证明其可行性，因此，本次报告的提交可以作为本项目市场运作的指导性方案，作为后期营销策划、推广策划的理论基础。 第二章　项目概况 １．基本情况 “和平大厦”建设项目位于西安核心商圈一级辐射区域内----和平路中段。南接西安核心商业街——东大街，北出和平门直达西安旅游重要标志——大雁塔，扼守西安主力旅游、餐饮、娱乐黄金通道。南北长95米，东西纵深75米，现政府批准占地5648平方米（折合8.472亩,含代征路1.25亩）2004年，西安人民在市委、市政府的正确领导下，坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻党的十六大、十六届三中和四中全会精神，以科学的发展观统领经济社会发展全局，认真执行中央的宏观调控政策，牢固树立“四化”理念，国民经济在平稳、健康、快速的轨道上运行，并呈现出总量与结构、速度与效益协调发展的良好局面，各项社会事业全面发展，人民生活水平显著提高，城市服务功能进一步增强，全面实现了年初制定的发展目标，一些主要经济指标创历史新高。2004年西安市生产总值（GDP）1095．87亿元，按可比价格计算，比上年增长13．5％。经济总量突破千亿元大关，增长速度连续五年保持在13％以上，经济发展迈上了新台阶，并步入一个新的增长期。其中第一产业增加值60．05亿元，比上年增长6．7％；第二产业增加值495．67亿元，增长15．6％；第三产业增加值540．15亿元，增长12．3％。旅游业全年共接待旅游、参观、访问及从事其他活动的海外游客65万人次，比上年增长93％；接待国内旅游者2084万人次，首次突破两千万人次，增长29．1％。旅游总收入154．4亿元，其中国际旅游外汇收入3．3亿