淮安建华汤始项目产品定位及营销策划提案-市场篇.pptVIP

楚州公寓项目价格较低，主流价格区间3000～4500元/平方米 客群价格敏感度较强，在售项目体量都是较大，未来供应充足 客户层次较高，主要来自政府公务员和私营业主 教育资源和交通生活配套是客户置业核心价值驱动 项目名称 建筑形态 销售均价 客群情况 置业驱动因素 如意里 多层、小高层、高层 3900元/㎡ 区域改善，教师、私营企业主 品牌、产品、规模 东方希尔顿 高层 3900元/㎡ 下属区县公务员及私营业主为主，投资客群占有一定比例 地段、投资价值 翡翠城 高层、小高层 3600元/㎡ 区域首置部分区域改善，青年人婚房 产品、价格 丰泰东方康桥 多层、小高层 4000元/㎡ 区域改善型，公务员、教师 教育资源、区位、产品 区域市场 楚州区板块 市场供应量较大，总体品质及价格趋同，市场竞争激烈，个别大盘在市场竞争中占有优势 规划设计基本采用兵营式排布，产品单一，以多层为主体，社区总体品质感趋同； 随着市场竞争的加剧，新建项目在社区配套和户型设计上有所提升，使得这些项目在市场竞争中优势明显； 营销展示意识普遍淡薄，缺少惊艳的景观示范； 万达广场、恒大名都、绿地世纪城、茂华国际汇、亿力未来城等大盘在社区品质、产品细节及营销展示上优于其他楼盘，在市场竞争中占有优势。 区域市场 市场总结 宏观政策 Macroeconomic policy 整体市场 Overall market 区域市场 Regional market 客群分析 Segments constitute 四个解析 第二部分 青河与青浦区作为中心城区，其区域客户多依赖于区域便利的生活配套环境 区域 核心竞争力 客户构成 客户基本特征 需求驱动因素 清河区 区域发展成熟，配套齐全 公务员、企事业单位职工、小型私营业主、教师 生活习惯与生活圈子于此，依赖市中心教育，医疗和商业配套； 易纳新，有较强的购买力。 公务员、教师、周边小型私营业主等对更高品质物业有强烈需求 清浦区 未来大规划——学府新区,汽车总站 改善居住条件的原住居民（少量拆迁户），公务员，烟厂，电厂职工，教师 城市化水平稍低,拆迁户较多,周边原住民及学区教师聚集效应较强. 务实、较贪图小便宜 有强烈的换房需求，希望能在熟悉的区域拥有更好的居住品质 中心城区的成熟，客户的自身生活习惯牵制着其置业方向的选择，体现出很强的地域性； 更高的产品品质，更为优良的产品整体表现有可能吸引并拉动此类客户选择区域外项目进行置业。 依赖成熟区域配套，中高层级，有一定支付能力，追求高品质居住生活的客户。 层级中等，寻求更好改善性居住条件，务实谨慎的客户。 客群分析 淮阴区客户在拥有地域性特征的同时对城市化生活存在向往，开发区客户则更复合 区域 核心竞争力 客户构成 客户基本特征 需求驱动因素 开发区 政府主导，新城市规划带来的全新城市形象 进驻企业中高层职工，原住民，公务员； 市区私营业主及高收入人群 受主城区价格压迫客户 购买力有限的价格受压者； 要求一般的刚性需求； 强烈需求高品质项目，以满足置业升级； 工作在区域内人群刚性需求； 市区客户追求更高的居住品质和环境； 周边乡镇居民拆迁后换房。 淮阴区 城市建设加速中 小型私营业主，少量公务员及教师 对中心城区有强烈向往，但收入有限； 有较强的地域性 渴望城市化的高品质居住生活； 换房带来的产品升级需求。 部分解决刚性需求，部分被价格所吸引，部分寻求更高档次的项目进行产品换代 地域性强的同时，对主城区充满向往，希望拥有更好的城市化居住生活 成长中和相对封闭性较强的区域客户，自有数量不足及置业能力有限是其主要的特征； 价格较低或者档次较高，品质优秀，并能带有城市化生活意向的项目能复合的吸引此二区域的客户。 客群分析 楚州区客群对楚州历史文化资源有着相当的自信，具有较强的地域特征； 对市政府南迁后的城市发展充满信心 区域 核心竞争力 客户构成 客户基本特征 需求驱动因素 楚州区 三城融合的大发展规划战略 市政府南迁 原住民/公务员 区内私营业主及高收入人群 周边乡镇进城客群 多为小私营业主，有很强的潜在购买力； 要求一般的刚性需求； 区域房地产多年发展滞后，需要高质量产品唤醒被压抑的购房需求； 工作在区域内人群刚性需求； 区内追求更高居住品质和环境； 周边乡镇居民拆迁后换房。 区域房地产业发展相对滞后，需要高质量的产品唤醒被压抑的购房需求 楚州区客户具有强烈的地域性，喜欢就近置业，但是由于楚州区长期缺乏优质物业供应，楚州人对居住配套质素不满，因此产生一部分楚州人到其它区域置业，而由于中心城区房价较高，多而选择离楚州较近的开发区。性价比/良好的地段/优质的自然资源和生活配套，是楚州人置业关注的主要因素，社区配套齐全，生活便利是评定是否购买的重要因素。 客群分析 区域 楼盘 主