2007年蓬安县城中市场改造工程申请建设可行性报告.doc

蓬安县 “城中市场”改造工程 可行性分析报告 二零零七年四月 目 录 一、项目背景 二、项目慨况 三、项目开发经营环境分析 四、有利投资经济形势分析 五、市场物业分析 六、项目地块分析及商业价值可行性研究 七、项目SWOT分析 八、建设方案 九、节能措施 十、项目实施进度 十一、项目投资估算 十二、项目资金筹措 十三、财务评价 十四、风险分析 十五、研究结论与建议 一．项目背景 1.项目名称: 蓬安县城中市场 2.开发单位 四川相如房地产开发有限公司 3.项目提出的理由与过程 房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济（住宅经济与商业经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的生活需求，提倡大力发展房地产经济，改善目前蓬安农贸市场的经营现状。我们公司为了响应蓬安县的城市整体建设，决定规划、开发、改造城中市场。 城中市场地位于蓬安县城中心地段，肩负着直径1000米内的居住户日常生活采购，是县城中心经济之一。 近两年来，随着蓬安的城市建设与经济建设的规划发展，城中市场功能结构存在的问题已不相匹配，对市场的拓展及功能定位是当今之必然。 城中市场的重新规划、开发，等项目实施，将有利于改善蓬安中心城区建设的面貌。 二．项目概况 1.项目地点四围 东临东风路，南处悦庆街、与县政府、人事局相对望，西连建设路、县商业街，北接市场出入口通道民安巷，三方靠老居民楼，一方临街。 2.建设规模与目标 城中市场改造项目规划总用地面积4000平方米，建筑面积12952平方米，其中住宅8000平方米，市场、商业4952平方米。总居住户数60户，规划总居住人口200人，容积率3.23，绿化率45%。一、二楼为集贸市场、3-8层为住宅。 致力打造蓬安县城顶级规模化的专业农贸市场。 3.主要建设条件 供水、 雨水、污水排放、供热、供电、 供气、电信等配套设施已成熟。建设时寻找最近接入口 三、项目开发经营环境分析?1、国内经济及房地产市场回眸? 投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。??改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量进一步提高。 2007年一季度中国经济运行分析预测 从国内外需求的变化来看，2007年上半年我国消费品市场将继续保持活跃局面，主要是2006年各地提高最低工资标准、增加社会保障支出、下半年国家落实公务员提高工资水平等项措施，直接起到提高居民收入的作用，对于推动居民消费具有正面影响；房地产销售继续保持较快增长，将拉动与之相关的建材工业品销售；数字电视的播放将促进城市居民家电更新换代的步伐；加上2007年元旦与春节之间间隔时间较长，节假日效应将比2006年更为明显。根据上图的消费景气先行指数，先行指数领先消费品零售额等一致指标约一年左右，由于2006年前三季度先行指数呈现上升走势，这预示着2007上半年消费品市场继续保持较快增长，预计一季度消费品零售额增长14.5%，比上年同期提高1.7个百分点。 同时国内房地产开工，竣工面积增势不减，保持了快速上升的发展趋势，房地产开发呈现以下特点：房地产开发投资与到位资金持续快速增长；房地产销售面积与销售收入增势强劲；平均销售价格稳中趋升；施工总量不断扩大；新开工项目快速增加，各级政府消化空置面积的努力初见成效， 2006年商品房空置面积出现大幅度回落，2006年全国房地产开发投资增长21.8%，同比加快0.9个百分点，但比1至11月回落2.2个百分点，延续了下半年以来的回落态势，预计2007年一季度房地产投资增速再次抬头的可能性非常大，并将带动固定资产投资增速出现反弹。房地产市场呈现出产销两旺的局面。 2．四川房地产开发投资量持续增长，投资结构趋于合理。 据了解，上半年四川房地产开发投资在去年低速增长的基础上呈现高开高走态势，全省房地产开发投资322.04亿元，同比增长45.5％；房地产开发投资占同期全社会投资的24.9％。我省房地产开发投资增速与全国平均水平比较，由去年上半年低11.9个百分点转变为今年上半年高出22个百分点。据分析，房地产开发投资增长较快的主要原因，一是民营企业和港澳台商企业投资活跃。二是成都市投资增势强劲。成都市房地产开发投资占全省房地产开发投资总额的66.1％。三是土地购置费大幅度增长。上半年全省房地产开发投资中，土地购置费达110.2亿元，同比增长1.1倍。 　 　另据四川省