海蓝郡楼盘.ppt

海蓝郡楼盘 营销推广方案 海蓝郡项目简介 本房地产项目位于肯达里市主干道萨姆-拉杜兰吉路（Jalan Sam Ratulangi与萨拉纳尼路（Jalan Saranani）交汇处 。处于肯达里市商业圈辐射范围内，靠近政府所在地，以主推独栋别墅和联排低层高档住宅的楼盘。以海湾自然风光为主题，力求使项目本身特色明显，争取在当前市场上建筑形式近似的环境下，打造独特奢华生活方式，引领时尚高端生活。本营销策划方案针对目标客户群体特性，考虑实际生活水平，结合肯达里本土文化，意在最短的时间内树立开发商和楼盘形象，顺利是实现项目的整合推广，达到开发商与消费者的双赢。 一、项目分析 1、产品基础分析 地点：位于肯达里市环海湾的内圈之上，同时毗邻肯达里海湾。 交通：紧邻肯达里市主干道萨姆-拉杜兰吉路（Jalan Sam Raulangi），位于这一大道与萨拉纳尼路（Jalan Saranani）交汇处， 交通便利，四通八达。 总用地面积： 8公顷 开发商: 中国中铁集团 湖北骏马集团 中国环球房地产有限公司 一、项目分析 2、产品卖点提炼 一、项目分析 3、客户群分析 目标客户身份： 本案别墅区属高端住宅，目标客户群定位为： 城市中高收入者，精英人群，企事业高管； 富裕的私营业主，想回归田园生活或有投资意向者； 文化传播、艺术界、演艺界工作及收入弹性的自由人士。 一、项目分析 3、客户群分析 客户需求分析： 本项目的消费者为有一定经济基础的企事业单位高层管理者，个体企业主，收入弹性的自由职业者。他们购买的主要目的是“住房享受”与投资。另一方面，他们有一定的经济基础、文化层次，对购买物业有一定的知识和经验，所以才真正知道所要购买物业的价值。 热爱自然，喜欢悠闲的田园生活； 资金有了一定的积累，心中充满了别墅梦想； 资金实力较为雄厚，但对性价比仍比较关注； 二、形象定位 1、项目定位依据 目标客户分析： 追求高品质生活，注重私密空间，崇尚自然生活方式。 2、项目形象定位要素 体现国际人文示范社区；格调时尚、大气；有较强的包容性，利于延展：建筑特色、景观小品、生活方式；有特色，让人印象深刻，利于推广，独创、新颖、易于聚集市场目光，引起消费者好奇心。 3、文化定位 在产品塑造中要尽可能体现出产品所提倡的生活：城市的、成功的、时尚的、高雅的。 二、形象定位 三、品牌树立 品牌名称： 海蓝郡 品牌形象： “都市中央，生活领袖” 四、营销推广 作为一家新的房地产的首个项目，不具备直面竞争的品牌优势：其企业开发战略定位是不作“挑战者”，不作“跟随者”，而进入“细分者”市场，抓住市场空缺，和对手形成差异，在这一定位策略前提下，我们制定营销推广整体思路：市场细分，形成差异化。 1、产品策略 产品设计：产品设计上注重居住与自然的协调，突出景观资源优势，以低密度大社区、齐全生活配套和娱乐设施，塑造综合性悠闲住宅产品； 2、价格策略 A.定价低开高走，在楼盘开售之初定以较低的价格，然后再逐步提高。 四、营销推广 低开可以先声夺人吸引市场视线，引起置业者关注，从而迅速地聚集人气。 低开意味着价格路线会逐步走高，从而使前期购买者感到物业升值，继而在市场上形成良好口碑，这将是物业宣传的最好途径。 B.价格透明 楼价一经定出，即完全公平公开，绝不讨价还价或人请价。 C.小幅频调 价格调整时幅度不要太大，适当多调几次，形成小步快跑的态势。 D.灵活付款 根据客户的各种理财需要多设计几种付款方式可供选择。 E.储备后手 不要一次将子弹用光，适度地将好的物业、最优惠的付款方式留到最后，做到分段法消控和分短信促销。 四、营销推广 3、广告推广策略 形象建立期：采用户外、工地围墙、报纸、短信、网络等集中轰炸的方式，快速建立项目时尚、高雅形象，引发购买冲动。 市场预热期：由虚转实，对海蓝郡的配套及产品卖点进行市场宣泄，加强目标客户群对项目的认知和购买信心。 强销期：深入的进行项目与产品的卖点挖掘，对卖点进行局部描写和细部放大展示，进一步刺激客户购买欲望和信心。 持销期：进行企业品牌和项目品牌推广，结合物业管理和项目倡导的生活方式展示，促进客户之间的口碑传播，多层刺激引发客户强烈的购买冲动。 尾盘期：宣传上强调项目处于城市中心，该地段别墅和高档住宅区稀缺以及项目的投资增值潜力，结合一定的促销手段加以清盘。 五、媒体运用 不同销售阶段的媒体组合策略 1、各媒体优缺点分析 五、媒体运用