中国县域住宅价格的空间差异特征与影响机制.pdf

第71卷 第8期 地 理 学 报 Vol.71, No.8 2016年8月 ACTA GEOGRAPHICA SINICA August, 2016 中国县域住宅价格的空间差异特征与影响机制 王少剑 1，王 洋 2, 3，蔺雪芹 4，张虹鸥 2, 3 （1. 中山大学地理科学与规划学院 广东省城市化与地理环境空间模拟重点实验室，广州 510275； 2. 广州地理研究所，广州 510070；3. 广东省地理空间信息技术与应用公共实验室，广州 510070； 4. 首都师范大学资源与环境学院，北京 100048） 摘要：以 2014 年中国 2872 个县级单元的住宅平均单价为基本数据，通过空间自相关和核密度 函数分???中国住宅价格的差异格局、空间关联特征和分布形态，构建“住宅价格等级金字塔”； 根据“需求+供给+市场”的三维理论视角建立包括 5 大住宅价格差异影响因素在内的价格模 型，采用地理探测器分析全国及其区域子市场的影响因素强度差异，并探索其影响机制。结果 ① 表明： 中国区域住宅价格呈现以行政等级性为主、空间集聚性为辅的双重差异格局，其空间 ② 关联与集聚性显著； 中国住宅价格呈现出房价越高，区域越少，所居住城镇人口越少的“金字 ③ 塔式”等级分布特征。 租房户比例、流动人口规模、住房支付能力、住房市场活跃度、土地成 本是中国住宅价格差异的5个核心影响因素，不同行政等级子市场的影响因素作用强度各异。 关键词：住宅价格；影响因素；影响机制；空间差异；县级单元；中国 DOI: 10.11821/dlxb201608004 1 引言 国家或区域内部的住宅价格往往存在显著的空间差异现象[1-3]，并成为人文地理学和 区域经济学研究的重要议题。中国自 1998 年住房制度改革以来，住宅价格迅速上涨，年 均增长达7%[4]。在这种背景下，中国区域或城市间住宅价格的空间差异现象也逐渐显著[5-7]。 房价水平最高的北京西城区，其住宅均价已是大兴安岭呼中区的 67.73 倍 （2014 年 5 月），并逐步显现出区域房地产市场分化的新格局和新趋势[8]。住宅价格存在的巨大空间 差异已经影响到中国城市化移民的定居决策[9]，成为影响区域劳动力流动的重要因素和门 槛。当前对中国住宅价格区域差异的研究主要关注省际差异[4]和城市间差异[3]。其中，省 际差异的分析以 31 个省份为基本单元[10]；城市间差异的研究主要以 35 个大中城市[11-12]、 30 个省会城市[13]或 287 个地级市[3]为样本。对更细致的县级单元房价差异问题关注不多。 事实上，已有研究表明，对分析单元的细化可得出更多的信息和更精确的结论[14]。县是 中国行政管理的基层单元，数量多，差异大，因此，以县域为基本单元对中国住宅价格 的格局、因素和机制的研究可能得出更精确的观点。 国家内部住宅价格差异必然有其多元化的影响因素。供需理论框架是最常用的分析 收稿日期：2015-12-