第8章房地产项目物业管理策划.ppt

物业管理成项目升值重要指标、品牌开发商的核心竞争力 购房人在买房时唯一不能详细考察的是楼盘的物业管理。 但是，购房是一时的行为，而物业管理却伴随购房人终生，直接影响着购房人的未来生活。 因此，物业管理直接影响到楼盘的未来价值，是房地产保值增值的重要因素。 购房者对物业管理的服务消费意识日益强化 物业管理是房地产的第二次开发 品牌开发商关注物业管理 北京青年报，2009年11月；中华工商时报，2009年12月 本章目录 第一节 物业管理概述 第二节 物业管理的早期介入 第三节 选聘物业服务企业 第四节 制定物业管理方案 第五节 制定相关管理制度 第一节 物业管理概述 第二节 物业管理的早期介入 第三节 选聘物业服务企业 第四节 制定物业管理方案 第五节 制定相关管理制度 一、确定物业管理的档次 首先根据物业类型、功能等客观条件以及住用人的群体特征和需求等主观条件，规划物业管理消费水平，确定物业管理的等级和档次。 如果开发的物业是写字楼，那么相应的管理服务标准就应适应物业本身的档次，如果开发的物业是住宅小区，用户普遍为中低收入者，则应考虑物业管理的服务费应适合居民的实际情况。 二、确定物业管理的服务项目和标准 根据物业住用人的需要和物业管理的档次确定物业管理的服务项目和服务标准。 普通住宅项目物业服务的项目和标准可参照中国物业管理协会印发的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》(试行)(中物协[2004]1号)的规定来制定。 三、确定物业管理的收入预算 1.物业管理经费的来源 (1)定期收取物业服务费 (2)物业共用部位、共用设施设备维修基金 (3)物业管理企业开展多种经营的收入和利润 (4)政府多方面的扶持，如税收优惠 (5)开发商给予的支持 2.确定物业管理收费标准 确定物业管理收费标准要遵从以下原则： (1)不违反国家和地方政府的有关收费规定 (2)收费标准要与住用人的收入水平相适应 (3)优质优价，兼顾各方利益 (4)微利原则，收入扣除支出后略有剩余 (5)公平原则。如大厦底层电梯用户所缴纳的管理费用应该较少。 3.物业管理的支出项目 物业管理的支出项目主要包括： (1)公共物业及配套设施的维护保养费用 (2)聘用及管理人员的薪金 (3)公用水电费的支出 (4)购买或租赁必需的机械及器材的支出 (5)物业财产保险及各种责任保险的支出 (6)垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用 (7)清洁公共地方及幕墙、墙面的费用 (8)公共区域植花、种草及其养护费用 (9)更新储备金，即物业配套设施的更新费用 (10)聘请律师、会计师等专业人士的费用 (11)节日装饰的费用 (12)行政办公支出 (13)公共电视接收系统及维护费用 (14)其他为管理而发生的合理支出 (15)税金 一、物业服务企业内部管理制度 1.物业服务企业岗位职责 包括总经理、副总经理、职能部门经理、管理处主任、管理员、内勤员、文员、出纳、保安人员、清洁人员、绿化人员、维修人员等岗位职责制度。 2.物业服务企业部门职责 包括经理室、办公室、财务部门、各个管理处以及各职能部门的职责制度。 3.其他内部管理制度 比如企业劳动用工制度、工资制度、福利制度、考勤制度、考核制度、奖惩制度、员工行为规范、接待制度、来信来访来电制度、投诉反馈制度、文书管理制度、办公设备使用管理制度等。 二、物业服务企业外部管理制度 1.物业验收与接管制度 制定验收与接管制度需要注意以下几点： (1)选派业务素质好、工作负责的人员参加验收 (2)从业主及物业维修养护角度严格验收 (3)对验收中的问题记录在案并及时督促修整 (4)与建设单位签订保修合同 (5)物业接管应办理书面移交手续 (7)应向建设单位索要全套图纸技术资料 2.楼宇入伙制度 (1)入伙通知书 (2)入伙手续书 (3)收楼须知 (4)住合约等 3.物业管理公约 物业管理公约应该包括：