合肥天下锦城营销方案.ppt

* PART3： 6月营销策略 销售重点工作——11+1剩余49套房源促销；4+1、8+1意向客户CALL客回访新政策内部释放；成交老业主车位促销政策释放； 营销推广工作——线上借助即将合作媒体资源特性围绕4+1新定位形象“花园墅”形象亮相前“花园”概念炒作，为4+1 7月中旬重新整改包装亮相节点、促销信息公开对外发布做铺垫；线下现场围绕父亲节、端午节节日开展5月提报“幸福来敲门暖场促销”节点活动执行； 拓客工作开展——围绕11+1余货促销开展5月上报采购的“进社区”活动拓展；围绕4+1、8+1产品新形象发动身边所有资源传递变化信息，新的促销政策内部释放，拓客方式初步开展（泛营销信息释放；团购信息释放、拜访、资源转借活动信息释放等等）。 产品整改、包装工作——保障4+1产品在7月中旬重新以新形象亮相，本月需启动4+1整改、样板花园包装等相关产品改造、包装工作。 营销思路 营销节点 营销策略 根据2013年全年总纲思路——目前11+1货量全部推出，仅剩不足5000万余货；下半年重点围绕一期存量4+1突围、车位配合销售，同时筹备一期商业、后期R5地块小高层新上市补货； 2013年6月主要营销思路——工作重点为11+1余货促销；4+1升级亮相阶段、车位促销前期准备；同时兼顾R3现有4栋楼销售思路制定。（以下为各类工作开展思路） * 营销思路 营销节点 营销策略 二期已推420套，剩余46套房源，一期剩余房多为大套洋房产品（11+1顶楼一套；4+1产品40套，8+1顶楼和底层产品25套）。6月份做好二期余货持销，为上半年11+1冲刺整体去化90%保证货源，同时避免与下半年4+1全力突围推广重叠，缺少侧重点，进行储备后续3期地块意向客户。 华地紫园1#2#新品128-495㎡实景洋房5月25日开盘 ，绿地中心新里铭公馆1#、2#楼15-33层74-133平米认筹中，266套，预计六月初开盘， 6月持销其客户关注度高，在一定程度上分流部分客户。在主要竞品开盘当天，在其主要进口处设置岗位，派发单页，拦截客户。 6月竞争分流分析 6月房源分析 5月成交客户分析 截止5月19日，5月份成交多以新推二组团8#栋11+1产品为主（定购82套，二期1、3、7、4、5、6#23套），截止5月23日，二期已推售11+1产品420套，整体去化89%。成交大部分客户较为谨慎，多为来访2-3次。除朋介途径外，路过、网络成交途径比例大幅上升，老业主都比较认同本项目。从成交客户认同点看，大部分客户还是喜欢这种产品。 * 营销思路 营销节点 营销策略 节日持效期旺场促销活动——幸福来敲门，温情家庭季 配合11+1余货促进现场人气；结合6月即将到来六一、父亲节、端午节等在加推后开展周末暖场促销，详见活动细案 4+1重现上市前形象概念炒作活动 为新形象亮相“花园墅”以“花园”为切入点联合各大媒体（报纸、各类性质网站开展）寻找“心中最美花园”5话题性炒作活动，详见后文 6月推广主题方向 给中心一个花园——（4+1新形象“花园墅”导入期形象炒作） 6月份线下活动建议 6月份线上推广建议 前期除户外媒体外，基本无当期媒体平台，建议针对7月整改后重新亮相4+1产品，6月底开始户外、网络、报纸、加油周报夹页、静屏画面、加油站桁架、院线等高端媒体平台重新亮相形象包装推广，同时针对拟投放媒体在6月中上旬启动“心中最美花园”话题炒作，为月底新形象亮相蓄势，引起市场关注；同时针对现有11+1剩余多为顶楼、160大套复式、大平层产品向花园墅过渡拔高形象推广。 营销思路 营销节点 营销策略 二期49套小高层余货促销 媒体推广 活动执行 拓客 服务对象 网络炒作活动、报纸新闻炒作、短信、户外 网站看房团 百瑞社区巡展 包含 包含 包含 线上 线下 温情家庭季（端午、父亲节暖场促销） 寻找“心中最美花园”话题炒作活动 二期11+1余货促销 一期车位促销 规范车位管理制度，实施智能化管理，需求车位调查问卷有奖征询开展，详见车位突破思路 营销思路 营销节点 营销策略 【存量4+1新形象重现上市前准备亮相阶段筹备】 技术、工程工作配合安排 总纲 产品细节包装 营销工作思路安排 策略要点 通过4+1重新定位、包装亮相前导入期“花园”话题炒作筹备4+1产品推广亮相铺垫，同时促销11+1顶楼、大户型中央花园景观产品 11+1（二期）） 4+1（一期） 营销总纲定稿（促销、拓客定稿） 拓客第一步启动，释放新形象信息，同时6月10/11日召开新形象媒体座谈发布会 6.8日 4+1重新定位、整改、包装、筹备上市 节点节奏——8号楼加推 6月10日 6月17日 “新形象推广亮相前”花园“话题炒作 余货促销 6月27日 新形象公开对外推广亮相 推广渠道 线上：网络硬广、微博、新闻稿发布、短信、报纸、加油夹报、