洛阳豪迈置业夹马营项目开发思路.ppt

经济指标概算 地上商业：本意向方案中，地上沿街商业按照进深20米、总长度70米、地上3层计算，总建筑面积5200平米； 住宅建筑面积：总额定建筑面积-商业建筑面积=38200㎡-5200㎡=33000㎡ 地下部分按满铺9000平米计算。 总销概算 商业3层均价按照8000计算，则商业总销约为： 8000×5200住宅均价按照3500计算，则住宅总销约为： 3500×33000=115500000 项目总销=4160万+11550万=15710万元 项目成本概算=3300元/平米×38200平米=12606万元 静态毛利润=15710-12606=3104万元 地下部分经济测算 地下室建安成本=1600元/平米×9000平米=1440万元 需多交的人防异地安置费=38200*4%*1000=152.8万 地下室总成本=1592.8万元 地下室总销=3000*4000+6000*2000=2400万元 地下室静态毛利润=2400-1592.8=807.2万元 经济指标概算 地上商业：本意向方案中，地上沿街商业按照进深70米、总长度60米、地上3层计算，总建筑面积12600平米； 住宅建筑面积：总额定建筑面积-商业建筑面积=38200㎡-12600㎡=25600㎡ 地下部分按满铺9000平米计算。 总销概算 商业3层均价按照8000计算，则商业总销约为： 8000×12600=100800000 住宅均价按照3500计算，则住宅总销约为： 3500×25600 项目总销=10080万+8960万=19040万元 项目成本概算=3300元/平米×38200平米=12606万元 静态毛利润=19040-12606=6434万元 地下室部分指标不变，静态毛利润仍为800万元左右 开发策略三：内街商业+住宅 经济指标概算 地上商业：本意向方案中，地上沿街商业按照进深70米（内街8米宽）、总长度60米、地上2层计算，总建筑面积6500平米； 住宅建筑面积：总额定建筑面积-商业建筑面积=38200㎡-6500㎡=31700㎡ 地下部分按满铺9000平米计算。 总销概算 商业3层均价按照8000计算，则商业总销约为： 8000×6500住宅均价按照3500计算，则住宅总销约为： 3500×31700=110950000 项目总销=5200万+11095万=16295万元 项目成本概算=3300元/平米×38200平米=12606万元 静态毛利润=16295-12606=3689万元 地下室部分指标不变，静态毛利润仍为800万元左右 开发策略总结 策略思路一：属于稳健性策略，总体风险控制较好， 目前来看利润偏低； 策略思路二：属于高风险高回报策略，总体周期长、 风险较高，利润可观。 具体产品建议 房源去化显示出明显的倾向性中大户型楼层一高、位置稍差即难销 从第一批、第二批房源销售情况来看，畅销产品均为环湖位置、户型为90-107平米中小户型，其中，107平米小三房备受热捧。 而120-140平米户型的较高楼层、景观稍差位置却销售不佳。 其中120平米左右面积，在洛阳本属畅销面积区间，但在恒大销售却对楼层和位置极为敏感。 140平米面积区间，虽然基本位于景观朝向面，但在恒大，却成为滞销套型。 客群虽表现出跨域特征但仍以东城和东部郊县为主 从恒大客户构成和其他渠道了解到的信息，可以看出，大范围、高频次、大声势的推广，看房直通车的首次在洛阳采用，但辐射力至西工、涧西则迅速衰减，客群来源仍显示出较强的东部地域性。 原因剖析 品牌实力渲染、样板环境营造虽引来不少的看房者。但是效果并不乐观 第一：毕竟区位地位不高、地段过偏，在与主要城区对抗下居于下风，才有推广轰炸前提下的去化量不稳、客群地域倾向性过强、挑景观、挑户型等种种表现。 第二：实景样板环境管理不到位，给人凌乱印象，人工湖水质日益变差，不符合应有的品牌高度印象，印象减分。 第三：广告铺天盖地，但过于倚重品牌，诉求单一，手法粗暴，成为洛阳楼市的“脑白金广告” 第四：房源去化的过强倾向性，也说明真正实际需求的不多和投资客不乏其人，而投资客恰恰喜好好资源、中小户型，对即便景观朝向好的大户型，因总价高，投资风险大而不青睐。 河南精顺房地产营销策划有限公司 策略线 产品线 营销线 区域解析 区域市场分析 自身分析 单击输入文字内容 单击输入文字内容 单击输入文字内容 城市运营目标 开发利润目标 品牌构建目标 分析问题 解决问题 达成目标 河南精顺房