道非道盐城城东地块可行性研究.doc

盐城城东2E+07地块可行性研究 2010年3月 目 录 一、盐城市近年相关数据分析 2 （一）盐城城市概况 2 （二）盐城城市规划 3 （三）投资环境 6 （四）盐城房地产 9 二、城东片区概况 13 三、城东区域房地产 15 （一）土地市场（09年-10年） 15 （二）重点土地成交情况 18 （三）区域重点楼盘调研 19 （三）市场小结 20 四、本地块周边概况 21 （一）地块基础数据 21 （二）周边概况 22 （三）地块SWOT分析 23 （四）地块研判 24 六、风险分析 25 （一）政策风险 25 （二）区位竞争风险 26 （三）行业市场风险 26 一、盐城市近年相关数据分析 （一）盐城城市概况 城市概况 2009年6月10日，国务院常务会议讨论并原则通过《江苏沿海地区发展规划》，使江苏沿海地区发展正式上升为国家战略。盐城第一次出现在国家关于重点发展的战略中，《规划》要求，盐城中心城市以建设我国沿海地区现代化工商城市为目标，强化在区域发展中的辐射带动作用，到2020年建成实力较强的特大城市，在全国沿海城市中的地位明显提高。要实现这一目标，市地区GDP今后4年需年均增长17%以上，今后11年需年均增长19%（现价计算）以上，城镇化率需年均提高1.7年百分点，中心城市更要超常发展。 盐城市位于江苏沿海中部，地处苏北平原中部，东临黄海、南与南通、泰州毗邻，西傍扬州和淮安市，北与连云港市接壤，在浦东经济开发区、长江三角洲辐射区内，是江苏沿海中心城市之一。 盐城下辖东台、大丰2个县级市和建湖、射阳、阜宁、滨海、响水5个县，市区下设盐都、亭湖两个区和盐城开发区，市辖区面积1696平方公里，人口811万。是江苏省面积第一、人口第二的大市。 （二）盐城城市规划 城市发展规划 城市发展方向：重点向南，适度向西，推进河东，优化城北。 主城区空间格局：盐城市城市总体规划用地范围东至沿海高速公路，南至徐淮盐高速公路，西至宁靖盐高速公路，北至新兴镇区北侧。 规划用地范围内形成“一城多镇”组团状空间形态，主城区建设用地保持“团块状”空间形态。 整个主城区将形成“一城二片，比翼双飞”的空间形态；以主城区为核心，依托徐淮盐高速公路、新长铁路、盐淮一级公路、盐淮运河构筑经济发展轴，依托迎宾大道、新洋港为生态发展轴，形成通江达海、内引外联的“X”型的大盐城空间网架。 主城区形成“一城六片”的总体布局结构，构筑“水绿盐城”、富有城市特色和个性的城市总体框架。主城区划分为城中、城南、城西、城西南、城北、河东六大片区。 城中分区：以商业服务和居住为主要功能；强化建军路、解放路城市中心功能；逐步替换有干扰的工业企业；合理控制居住用地开发强度；保护历史遗存，塑造城市特色。 城南分区：以居住、行政、文教为主要功能；保留悦达工业园和市开发区；完善社会服务设施配套建设；提高土地开发强度；创建亲切宜人的空间尺度。 城西分区：以缓解城中人口为主要功能；依托道路呈带状展开建设；加强水源保护；沿世纪大道布置物流、市场用地；妥善解决城中村问题； 城西南分区：以工业开发主要功能；建设为产业开发服务的配套设施；控制合理的投资强度准入标准；加快污水处理系统的建设；注重对自然河道的保护和利用。 城北分区：基本位置现状功能；重在智力污染，改善环境质量；沿204国道可开发少量工业用地；建设区域性物流中心；鼓励区内居民外迁。 河东分区：工业、居住相对平衡的新区；迎宾大道以北作为盐工发展用地；控制世纪大道和开发大道之间用地；加强基础设施共建共享；以大项目带动整体发展； （三）投资环境 地区生产总值 盐城地区生产总值在2000年—2009年之间逐年上升，2008年受经济危机影响GDP增幅较前几年有所下降。盐城市的GDP预计为1860亿元，增长13.6%——投资拉动是盐城经济增长最主要的因素。 城市三大产业结构 盐城是一个以工业为主导产业的城市，工业在国民经济中占主导地位； 历年来，盐城“二三一”的产业结构不断深化调整，第一产业比重小幅降低，第二产业小幅上调； 以制造业为主，纺织业、通用设备制造业、化工原料及化学制品制造业为盐城市的三大支柱性产业。第三产业比重也逐步小幅提高，在此过程中，政府注重招商引资，加快区域国际化接轨。 2009年，全市实现工业总产值3143.5亿元，比上年增长22.6%。实现规模以上工业增加值714亿元，比上年增长16.7%。其中轻工业增加值达283.2亿元，增长13.5%；重工业增加值430.8亿元，增长18.9%。规模以上工业实现主营业务收入3070.6亿元，增长26.8%；利税总额268.3亿元，增长36.1%；利润总额131.1亿元，增长39.2%。 社会消费品零售总额 全社会消费品零售总额历年来也保持了持续增长的势头，08年涨幅创了新高； 09年，面对全