凤城一路地块前期思考研判.ppt

公寓市场 9000 一居57平米 精装 40 酒店式公寓 在售 经开 西安环球贸易中心 6500 一居29-62平米二居77-92平米 毛坯 70 普通公寓 在售 经开 凤城一号 7200 39-57㎡一居 毛坯 70 普通公寓 在售 经开 世融嘉轩 5600 一居34-51平米二居61-113平米 毛坯 70 普通公寓 售罄 经开 暖暖的宅 7500 一居44-54平米 毛坯 70 普通公寓 在售 经开 海璟国际 7300 49 ㎡ —68 ㎡ 一房， 简装 40 商务公寓 在售 经开 兴盛园MOMA 销售价格元/平米 面积区间 交房标准 产权 类别 在售状态 区域 公寓 周边公寓目前供应相对较少，大部分为住宅配套70年产权普通公寓为主，个别为40年产品商务公寓。周边公寓主力供应面积为40-60㎡之间，其中面积较小公寓或两室公寓去化相对较快，50㎡左右公寓产品基本滞销。 一般家电配置 1800元/月—2000元/月 年龄较大、资金相对宽裕（外地人多） 120㎡以上 三房(普通） 一般家电配置 1600元/月—1800元/月 30岁左右上班族、外地人、小生意人 90㎡—110㎡ 三房（普通） 一般家具配置 1400元/月 25岁以上上班族、过渡两人住 70㎡—90㎡ 两房（普通） 精装带家电 1500元/月—1800元/月 周边上班族公寓 55㎡-65㎡ 两房（公寓） 精装、配套齐全 1200元/月—1500元/月 上班族有一些工作经验 35㎡—57㎡ 一房（公寓） 不带天燃气、简单装 900元/月—1100元/月 毕业刚上班 25㎡—32㎡ 公寓（一房） 配置 租金 租客人群 面积 热租房型 35% 45% 25% 40% 35% 周边房屋出租率 95％以上 太平银像花园 99%以上 杰信花园 97%以上 凤城家园 95% 香樟园 70% 海景台北湾 入住率 小区名称 周边租赁市场 1、周边住宅租赁是市场相对较好，高层出租率较高，5层以上不带电梯房屋出租率较低，其中老校区出租率较高，新建入住小区出租率一般。 2、一室目前租金为900-1500元/月，面积为25-57㎡，精装全配相对较高；两室目前租金为1400-1800元/月，面积为55-90㎡；三房目前租金为1600-2000元/月，面积90-120以上。 3、周边出租客以北郊上班族、周边小生意人、外地陪读、部分高新上班族为主。 项目周边出租率相对较高，依托未央中央商务带及经开集中的商贸，上班族及生意人为主。 市场小结 【宏观环境】：西安经济依然高于全国发展，新常态刺激楼市逐渐回暖。 【土地市场】：城北土地成交量依然较低，但土地成交价格增长速度较快。 【供应环境】：市场存量较大，产品同质化严重。办公存量已超三年；住宅供应三室供应较两室高，一室供应相对较少；公寓产品目前供应相对较少，40-60㎡成为供应主力。 【去化特征】：办公月均不足千平处于滞销状态，住宅月均去化1500㎡。80-120㎡为去化主力，其中90㎡以下小面积产品去化速度较快；公寓由于供应相对较少，月均去化不足1200㎡，其中40㎡以下一室及60㎡左右两室去化相对较快，50㎡左右一室基本滞销。 【租赁市场】：周边出租率相对较高，以城北白领、周边小生意人为主相对集中。 【客户特征】：城北白领刚需自住客户依然为主力，投资客活跃度不明显，大部分活跃基本为小型投资额，大额投资购置需求较少。 PRAT.3 项目发展方向研判 REGIONAL REAL ESTATE DEVELOPMENT MARKET 研判小结 研判思考一： 虽然项目地处二环沿线，交通便利，周边小区入住率较高，但项目临街面较小，周边商业配套处于轻熟阶段，因此项目不具备商业物业开发条件。 研判小结 研判思考二： 虽然项目地处经开中央商务带，周边办公氛围处于发展阶段，但目前市场投资环境较差，办公物业存量较大，因此办公物业的开发存在较大风险。 研判思考三： 项目依托畅达网路，优质的地段资源，强势的公园配套及周边轻熟生活配套，具有较高的居住价值。但项目地块较小，不利于高品质住宅的规划，且住宅单价收益与不利于利润平衡，因此项目地块不具备高品质住宅的开发。 研判小结 研判思考四： 项目物业业态限制较高，利润点相对薄弱，高容积率成为平衡项目利润的核心。 依托区域成熟的未央路中央商务带及凤城一路商业中心区的优势刚需白领及周边小型投资者，项目需要以高容积率平衡利润收益，需要小面积产品满足市场刚需需求，需要以非常规产品创新手段提高项目溢价能力，需要以非常规创新型市场营销突围市场竞争。 研判小结 PRAT.4 项目经济指标研判 REGIONAL REAL ESTATE DEVELOPMENT MARKET 低 略低 适中 略低 较低 综合评估 —— —— 3