2005年房地产市场评价.doc

2005年的房地产市场的评价 价、二手房房价与非市场化房价及不同的参数下的平均房价，以正确的反映中国房地产市场实际的供给与交易价格。当将非市场化房价参数加入平均房价时，房价的实际价格就会大大下降。如将非市场化住房数量加入供给结构计算之中就会发现结构不但合理并且发展正常。在建设和谐社会中，之所以引起社会不满，其重要的原因是忽略了这部分生产与供给，给社会和民众造成了误解，以为政府放弃了解决中低收入家庭住房的责任，把中低收入家庭的住房全部推向了市场，形成了中央和社会对房价增长过快的不满。2、在做好非市场化建房工作的宣传的同时，应强调继续推行市场化的替代作用（包括代建制），最终形成完整统一的房地产市场体系及除市场之外的社会保障体系，否则无法用统一的调控手段和政策规范与引导市场。宏观政策的失灵其中一个重要原因就是无法调整非市场化的部分，包括土地的供给，如北京2005年市场化的土地供给（招拍挂部分）仅占全部土地供给的10％，而其它用地部分占90％，含基础设施及合作、合建、集资建房用地。当这种非市场化建房仍占市场约40％的投资和约50％的建房份额时，这种两分天下的局面不利于房改货币化改革的推进，并对市场经济的建立产生不良影响，也无法保证国有土地的使用与升值。3、在宣传我国城市化与城市建设发展时，包括城市居民住房发展时，不能仅用人均平方米数增加和竣工总量增加，应更全面的说明各种不同收入家庭的住房现状，特别是中低收入家庭住房的现状。要先证明中国几十年的实物分配和旧城改造的拆迁工作已取得了重大的成绩，改善与保障了绝大多数中低收入家庭的住房问题，实际需要政府关怀与解决的中低收入家庭与困难家庭的比重仅为8％以下，不要让全社会误解中国的低收入家庭的住房问题严重到住在大街上，更不能用有40—50％的中低收入家庭的住房仍未解决来夸大中国发展中的住房矛盾，以至于让各种媒体与社会的指责演变成中国社会不和谐的矛盾。4、要改变让中国城市每个家庭都必须拥有一套带产权的新房的消费观念和政府目标，提倡政府要保证每个家庭都有房住的保障政策，而并非每个家庭有能力购买拥有产权的房屋，尤其不能要求所有的家庭都拥有一手市场中的新产权房。首先要让全国城镇住房的成套率水平达到1：1。从成套率住宅的存量上要保证至少能让每个城镇家庭都能有成套住宅的居住条件。而目前我国现有成套不足80％，就是租房也无法保证居住环境与质量的提高，再加上每年的实际住房竣工套数低于城镇家庭增加的户数，更无法保障需求。在新增产量都无法满足需求的情况下，要求每个家庭都购买和拥有一套产权房必然引发因消费超前而形成的供求矛盾和房价的快速增长。其次应用发行长期低息债券和政府按比例拿出一部分土地收益盖相当一部分专门用于出租或贴租的过渡性用房。不是用买而是用租或长期租用之后购买的方式解决低收入家庭的过渡性住房问题。当生活条件改善之后再购买二手房或新房，形成临时性消费向拥有性消费逐步过渡的理性消费理念与过程。应改变让低收入家庭购买商品房的政策性口号。不能期待用开发商提供中低价位的商品房或普通商品住宅的政策导向，用商品房的供给方式解决中低收入家庭住房问题。不能用购买商品房的政策导向把中低收入家庭推向市场，完全靠开发商的商品房提供和中低收入家庭的现有收入能力解决住房问题。也正是这种政策导向的错误，让根本无能力或按现有中低收入家庭的收入水平无能力购买商品房的家庭产生了对政府政策的不满，对市场的不满，对开发商的不满，对土地政策的不满和对房价的不满，更引发对贫富差别不满的社会不和谐情绪。5、修改与明确我国的住房供给体系，并针对不同消费群体分层次指定不同的消费政策和政府支付力度，并建立有效的社会住房保障制度。第一层次：是中等偏上及以上的收入家庭按完全市场化的商品房供应体系，购买与租赁商品房。可以在各城市中限定一定比例的适合当地中等收入家庭收入购买价格的普通商品房。用减免购房个人所得税的方式对购房消费给以支持，用购买减免个人所得税和减免一定交易税费的办法对普通商品房的购买家庭给以支持。但为防止过度投机性购买，只按家庭纳税人的个数给以定额的税收减免，并对拥有一套住房的给以多次购买与卖出时的营业税和差价所得税的免征。而对拥有二套或以上的征收差价所得税（用立法对拥有一套住房给以定义，如第二套房入住超过六个月期限为同时拥有两套住房等）。除税收减免与征收上给以支持与限制外，建议不应再在商品房范围之中设定高、中、抵档的分类，这种分类不但产生政策歧视，并且使购买者产生贫富差异中的心理歧视，各种汽车中有高中低档次，但并没有政策文件与消费政策中的歧视（可设定不同进口的税率，但没有消费歧视和二手再交易中的歧视）。更不应该额外用征营业税的方式掠夺私人财产权中的财产交易权。这种交易不管居住年限都是更新住房与方便工作条件的变更，而非投机（多套住房交易的收入差价可征个