现阶段房地产企业融资方式分析.doc

现阶段房地产企业融资方式分析 房地产业作为资本密集型产业，融资是其不可缺少的一个环节。由于从去年开始国家对房地产市场开始进行了多轮严厉的政策调控，金融信贷调控是其重要内容之一。因此，银行信贷整体趋于紧张，房地产开发企业资金压力在逐渐加大。房地产企业加大了各种创新途径进行融资的力度。 股权融资和债权融资是房地产开发企业融资的主要途径。从目前一些企业的融资动作上来看，大部分开始转向私募、信托、项目合作等方式，但在实际操作上，各企业的做法却有着较大的差别，融资成本也有着较大的区别。 那么，企业应该选择哪种方式获得资金？我们借鉴一下先例，从中获得启发，找到最适合自己的融资渠道。 1.银行贷款 信贷融资是间接融资。银行贷款是市场信用经济融资的主要方式,它以银行为经营主体,按信贷规则运作,要求资产安全和资金回流,风险取决于资产质量。银行贷款一直是房地产开发资金的主要来源,主要包括以下方式:土地使用权抵押贷款、自有财产(股权)抵押贷款、担保贷款。可拓展的银行贷款融资手段包括项目封闭融资、公司综合授信、纯信用免担保抵押贷款、在产品、存货抵押贷款、开发企业之间的相互担保等。 2. 上市融资（指股份有限公司通过公开发行股票，并在证券交易所挂牌交易进行融资。） 房地产开发企业实现上市融资的可能途径有： (1)直接上市 直接上市分两种：一种是国内A股上市，即房地产开发企业设立股份有限公司，直接在国内主板A股上市融资；另一种是国内B股上市，即房地产开发企业设立股份有限公司，直接在国内主板B股上市融资。 (2)国内买壳上市 买壳上市，是指非上市公司通过资本市场购买一家已经上市公司的一定比例股权来取得上市的地位，然后通过“反向收购”的方式注入自己有关业务及资产，实现间接上市的目的。房地产开发企业可以通过收购一家在国内上市的公司，利用其壳资源发行新股融资。目前，我国已经有很多房地产企业成功买壳融资的案例，如金融街、中远发展、奥园集团等。 (3)海外上市 海外上市是指内地股份有限公司向海外投资人发行股票，在海外公开的证券交易场所流通转让。房地产开发企业选择在境外(包括香港)直接上市或者买壳上市融资。海外上市有着周期短、手续简单的特点，从综合层面上降低了企业的融资成本，有利于提高房地产企业的融资能力。合生创展集团、上海复地、上海置业和北京首创、北京北辰实业等房地产企业都已在香港上市。例如，首创置业在港上市募集资金总额11.4亿元人民币。又如，2006年3月31日，河南省房地产开发商阳光控股有限公司(即阳光控股)在新加坡交易所成功上市，募集资金3.4亿元人民币，为企业发展提供了资金支持。 3.通过项目股权出让融资指企业将自身拥有的项目全部股权或者部分出让给其他公司，以此获得项目继续投资或公司生存所需的资金。例：2011年5月16日，恒大地产发布公告，华人置业以5亿美元入股恒大位于江苏启东市寅阳镇项目的49%权益，恒大则拥有另外51%的股权，出让项目面积约134万平方米。启东项目是恒大地产的主力项目之一，总占地598万平方米，项目整体估值超过300亿元，本次出让的是恒大两个下属公司的股权。恒大地产主席许家印称，这一出售行为是公司多渠道融资的体现。股权融资的特点决定了其用途的广泛性，既可以充实企业的营运资金，也可以用于企业的投资活动，尤其是对资金饥渴、债券关系简单的中小房地产企业。4月1日，万科以31亿元收购广州原新光城市花园项目100%股权。另外，这种模式也可以给一些希望进入内地房地产市场的企业带来一定机会。主要是以企业间联合拿地共同进行项目开发、或者是一方面提供土地而另一方提供资金或品牌及管理等形式进行合作。一旦债券发行人违约，受托人就可将担保品变卖处置，以保证债权人的优先求偿权。例：富力地产于2011年4月份在香港发行了26.12亿元人民币和1.5亿美元的优先票据，票面利率分别为7.0%和10.875%。富力地产及其附属的海外公司共同进行不可撤销的担保，并提供一定的抵押。瑞信、花旗、高盛及摩根士丹利是债券的初始购买人。本次债券发行使富力地产获得了约合5.397亿美元（按当时汇率折算）的资金。富力地产成功发行债券有两方面的原因：一方面是投资银行依然看好中国房地产市场，推动富力地产进行债券发行；二是本次富力发行的债券主要是以人民币优先票据为主，在人民币升值预期的影响下，人民币债开始受到资本市场的青睐。 小结：虽然富力地产的操作方式比龙湖地产评级方式发债简便，对财务指标的要求也不多，发行的速度也比较快，但这种方法的难点在于如何把募集的资金汇入国内。海外募集资金进入国内需要通过外管局等监管机构层层审批。 6.信用评级发债（信用评级发债是凭公司信用而非公司财产作为担保所发行的债券。信用评级发债对公司的各项要求非常严格，而且由于持有人的风险较大，