我国房地产市场回顾的及未来走势分析.doc

我国房地产市场回顾及未来走势分析 陈颖玫 张靖峰 一、本轮房地产周期回顾 本轮房地产周期随着我国本轮经济复苏（1998-现在）而产生，大致分为无泡沫理性上涨、泡沫形成时期、泡沫的非理性膨胀三个阶段。 （一）房地产无泡沫理性上涨阶段（1998-2002） 1998年，政府出台了多种措施刺激国内需求，产生了明显的效果。在经济回升的拉动下，居民收入提高，购买力逐渐增强，城市化速度随着经济增长而加快。1998年是房地产需求增长的关键一年，其中两项政策举措对拉动房地产需求起到了极大的推动作用。一是住房实物分配制度的取消。二是房地产贷款政策的全面实施。1998年4月7日，人民银行发布《关于加大住房信贷投入，支持住房建设与消费的通知》，支持商品住房办理个人住房贷款业务和普通住房建设，1999年又进一步扩大贷款利率优惠幅度。房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济增长的主要动力。 图1 1998-2007年房地产价格指数 （二）房地产泡沫形成时期（2002-2004年） 在房地产价格上涨一段时间以后，市场上开始出现投机心理，拉动了购房需求的进一步增加。随着房地产价格上涨预期的形成，房地产市场供不应求的局面继续扩大，价格被进一步推高，房地产价格上涨的预期得以实现。如此反复，房地产市场价格开始偏离基础价值，泡沫开始出现。2002年开始，房价增速迅速提高到4.3%，并一直保持在4-5%左右。 （三）泡沫的非理性膨胀阶段（2004-现在） 在这一时期，房价上涨预期进一步强化，市场“羊群效应”愈发明显，非理性的投资者大量涌入，市场需求继续放大。分地区看，在这一阶段前期即2004-2005年，以长三角地区的房价飙升为主要标志，当时市场投机和非理性因素非常明显。2005年，国家出台宏观调控政策，市场经历了短暂的盘整，长三角地区房价增速明显回落，市场观望气氛加重。但是，房价上涨预期迅速打破了市场的沉闷。2006年开始，北京、珠三角地区的房价增速加快。2005年以前上海等地的房价增长率明显快于全国大中城市平均房价增长率，但之后下滑到全国水平以下；与此相反，北京、深圳房价在2005年以前低于全国平均增速，2006年以后却持续高于全国平均增速。 在泡沫膨胀阶段，非理性气氛较浓。一是买家普遍存在房价上涨的心理预期，市场上买家不看重租金收益，房屋闲置占相当比重。房屋闲置指存量房既未出租又非自住。人民银行金融市场司抽样调查显示，2005年11月，北京等10城市住房空置率（闲置住房在全部调查样本中所占比例）平均为10%；2006年11月北京等16城市住房空置率平均为6.94%，实际可能更高。调查发现，对于投资者型购房而言，不出租的原因主要是他们预计持有房产的时间短，若未装修新房出租的话，需要投入装修费，但今后转售的价格并不划算，因此选择闲置。这也说明了，5年营业税政策对买家短期出让房产几乎不构成影响，近期经济适用房要求“5年内不得转让”，导致经济适用房价格下跌，表明相当一部分投资型购房人的存在，而且他们预期持有时间低于5年。二是从土地交易来看，一些大城市屡屡拍出天价土地，按照成本计算的房价大大高于周边当前同类住房的价格，说明开发企业中存在一定的非理性心理。三是部分地区哄抬价格，惜售严重。由于房产难以在短期内增加供给，一旦信息不对称，极容易制造“供不应求”的幻觉。一些地方形成区域价格领跑制，由某个较大的开发项目率先涨价，其它项目以及二手房也随之跟进，哄抬价格。 二、当前房地产市场运行指标分析 由于房地产地区差异大，除了看全国指标，还要看地区指标。由于我国区域广大，泡沫破灭很可能发生在个别城市。 （一）部分地区房价绝对值和增速“双高”值得关注 2002、2003年以来房屋销售价格快速上升，增速在2004年下半年至2005年上半年达到顶峰，之后有所回落，但仍保持在5%以上。特别值得警惕的是，2007年以北京、深圳等为代表的一些城市呈现房价绝对水平和增速“双高”趋势。 表1 2007年全国35个省会城市房屋销售价格和增速 销售价格（2007年12月） 2007年销售价格平均增速 排序 城市 销售价格 排序 城市 销售价格增速（%） 1 深??? 圳 9451.2 1 深 圳 16.3 2 北??? 京 8639.3 2 北 京 11.4 3 上??? 海 8617.9 3 乌鲁木齐 9.0 4 厦??? 门 8155.8 4 宁 波 8.6 5 宁??? 波 7957.7 5 长 沙 8.4 6 杭??? 州 7751.2 6 石 家 庄 7.6 7 广??? 州 7188.9 7 南 宁 7.6 8 南??? 京 6108.8 8 成 都 7.6 9 大??? 连 5808.1 9 大 连 7.2 10