工业区改造建设工程项目可行性研究报告.doc

一、工程概况 （一）工程名称：某工业区改造工程 （二）工程地点：位于某某市 （三）建设单位：某房地产开发股份有限公司公园 2.研究工作依据 （1）国家计委和建设部联合发布的《建设项目经济评价方法与参数》； （2）建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》； （3）某某发展计划局文件发布的《某某市发展计划局文件》件； （4）某某市城中村(旧村)改造暂行规定； （5）中共某某市委某某市人民政府关于加强环境保护建设生态市的决定； （6）国家有关部委和某某市政府颁布的关于房地产开发管理的政策、法规、规范和规定； （7）各级政府职能部门公布的统计资料及市场行情资料； （8）开发商提供的有关本项目的资料。 本项目开发地块相对位置及形状图 3.项目开发意向 本项目地块来源为工业区用地，土地使用权人为布巷口村实业股份有限公司股份有限公司村实业股份有限公司村实业股份有限公司股份有限公司 小区开发建设全貌图 （二）项目建设的必要性 1.城中村改造调整产业结构，城中村改造坚持规划先行、整体开发、合理控制强度、完善功能配套的原则，并应当有利于调整产业结构，改善城市生态环境。城中村（旧村）改造工作要以建设国际化城市，统筹、协调、提升我市城市发展水平，促进全市经济社会发展再上一个新台阶，建设和谐、效益为总目标，实现以下具体目标：优化产业结构，推动特区内外一体化建设；消除城中村（旧村）内的重大安全隐患；明显改善村内及周边地区的生态环境、市容市貌、交通环境及其他生活环境；增加绿地面积和公共开敞空间；完善市政基础设施和公共服务设施；理顺村内土地财产权利关系。 推进城中村（旧村）改造的全面，城中村（旧村）改造的按照“成熟一个改造一个，改造一个成功一个”的要求，稳妥推进已启动的项目；积极开展调查研究工作，探索切实可行的改造模式和机制，总结改造经验；尽快完善决策和执行体系；深化、细化规章制度，使改造工作有法可依、有章可循，尽快走上法制化、规范化的轨道。经济特区环境保护条例城中村有下列情形之一的，由所在地区政府列入本区城中村改造计划，并依照本规定组织进行改造：城市基础设施及公共设施建设需要进行改造的； 村内生活环境恶化，居民生命财产安全和人身健康受到严重威胁的； 村内存在环境污染、治安恶化等问题，严重妨碍周边地区单位和居民正常经营和生活的； 因调整产业结构、引进重大项目需要改造的；因其他公共利益需要，市（区）政府决定进行改造的。城中村内股份合作企业要求进行改造的，应当经过区政府同意，并纳入本区城中村改造计划，依照本规定进行改造。 存在环境污染城中村内股份合作企业要求进行改造第四条鼓励国内外有实力的机构通过竞标开发或者参与开发城中村改造项目。城中村内股份合作企业可以与国内外有实力的机构合作建设所在地城中村改造项目；符合条件的，也可以独立建设所在地城中村改造项目。第十一条城中村改造的建设项目必须同时符合以下条件：（）开发建设项目符合城市规划的有关要求；（）明显改善村内及周边地区的生态环境、市容市貌、交通环境及其他生活环境；（）增加绿地面积、完善公共基础设施；（）村内及直接受改造项目影响、需要拆迁安置的居民得到合理安置和补偿。 《区村改造专项规划》明显改善村内及周边地区的生态环境、市容市貌、交通环境及其他生活环境增加绿地面积和公共开敞空间完善公共基础设施特区内各区提出城中村（旧村）改造范围时，应以市国土房产部门划定的各集体股份合作公司保留使用的红线用地范围为依据，并可根据周边路网和用地规划情况作适当调整，调整增加的用地面积不得超过原划红线用地面积的10％，并且最大不超过3000平方米。市城中村（旧村）改造扶持资金管理暂行办法第三条市政府通过协调使用市城改扶持资金，对城中村（旧村）改造予以配套扶持，引导和鼓励区政府、集体及个人资金共同投入，全面推进全市的城中村（旧村）改造。第七条? 市城改扶持资金主要用于：（一）城中村（旧村）综合整治改造项目的扶持，包括改善消防设施，改善沿街立面，环境整治，改善市政基础设施，改善公共服务配套设施等；（二）市领导小组确定的其他事项。城中村改造拉升土地供应除了政府公开出让的土地供应外，另一条途径便是通过城中村的改造来增加土地供应。计划供应的商品房用地然因房地产用地对城中村的改造寄予厚望。2010年全市年内由城中村改造可获得约178万平方米的用地，按照市房地产项目容积率平均数3计算，将会有万平方米以上的建筑面积可进入房地产市场。　　包括万科、金地等企业在内的很多开发商都开始介入了的城中村改造。金地的城中村改造项目，成功签约建筑面积逾80万平方米的岗厦旧改项目，很好地缓解了商品房用地供应的矛盾。在未来年之内，旧城改造将会成为城市建设的重头戏，是新增土地的重要来源，将提供约有10年的供应量，大大缓和目前住房供需紧张及住房价格上涨的矛盾。实业股份