第六章 经济评价指标和方法.pptx.ppt

利息及计息方式 按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息；还款当年按年末偿还，按全年计息。每年应计利息的近似计算公式为： 每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额/2）╳贷款利率 还本付息的方式： （1）一次还本利息照付：借款期间每期仅支付当期利息而不还本金，最后一期归还全部本金并支付当期利息； （2）等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息； （3）等额还本付息，在规定期限内分期等额摊还本金和利息； （4）一次性偿付，借款期末一次偿付全部本金和利息； （5）“气球法”，借款期内任意偿还本息，到期末全部还清。 ⅰ.借款还款期 ⅰ.借款还款期 借款偿还期可用资金来源与运用表或借款还本付息计算表直接计算，其详细计算公式为： Pd=（借款偿还后开始出现盈余期数-开始借款期数）+（上期偿还借款额/当期可用于还款的资金额） 上述计算是以计算周期为单位，实际应用中应注意将其转换成以年为单位。当借款偿还期满足贷款机构的要求期限时，即认为项目是有清偿能力的。 ⅱ.利息备付率（ICR : Interest Coverage Ratio） 利息备付率，指项目在借款偿还期内各年用于支付利息的税息前利润，与当期应付利息费用的比率。 计算公式为：利息备付率（ICR）=税息前利润（EBIT）/当期应付利息费用(PI)。 式中：税息前利润为利润总额与计入总成本费用的利息费用之和，当期应付利息是指当期计入总成本费用的全部利息。利息备付率可以按年计算，也可以按整个借款期计算。 利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2。否则，表示项目付息能力保障程度不足。 例10：张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是多少？ ⅲ.偿债备付率（DCR : Debt Coverage Ratio） 偿债备付率，指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。 计算公式为：偿债备付率（DCR）=可用于还本付息资金/当期应还本付息金额。 可用于还本付息资金，包括可用于还款的折旧和摊销，在成本中列支的利息费用，可用于还款的利润等等。当期应还本付息金额包括当期应还贷款本金及计入成本的利息。 偿债备付率可以按年计算，也可以按整个借款期计算。偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产置业投资项目，该指标值应该大于等于1.3。 例11：某物业的购买价为100万元，其中50万元为银行抵押贷款，期限10年，年利率12%，按年等额偿还。如该物业年净经营收入为30万元，则该物业投资的偿债备付率为（　）。 例题12：置业投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（　）。 例题13：对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于（　）。 ⅳ.资产负债率 资产负债率是反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例，即总资产中有多大比例是通过借债来筹集的，它可以用来衡量企业或项目在清算时保护债权人利益的程度。 计算公式为：资产负债率=负债合计/资产合计╳100%。 资产负债率高，则企业或项目的资本金不足，对负债的依赖性强，在经济萎缩或信贷政策有所改变时，应变能力较差；资产负债率低则企业或项目的资本金充裕，企业应变能力强。房地产开发属于资金密集型经济活动，且普遍使用较高的财务杠杆，所以房地产开发企业或项目的资产负债率一般较高。 ⅴ.流动比率 流动比率是反映企业或项目各年偿付流动负债能力的指标。 计算公式为：流动比率=流动资产总额/流动负债总额╳100%。 流动比率越高，说明营运资本（即流动资产减流动负债的余额）越多，对债权人而言，其债权就越安全。通过这个指标可以看出百元流动负债有几百元流动资产来抵偿，故又称偿债能力比率。在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上，因此人们称之为“银行家比率”或“二对一比率”。 对房地产开发企业或项目来说，200%并不是最理想的流动比率。因为房地产开发项目所需开发资金较多，且本身并不拥有大量的资本金，其资金一般来源于长、短期借款。此外，房地产开发项目通常采取预售期房的方式筹集资金。这些特点使得房地产开发项目的流动