房地产开发企业经营管理蓝皮书-中房博越地产机构.doc

 前 言 在经历了长达十年的快速发展后，中国房地产市场已成为中国特色社会主义市场经济体系的重要组成部分，房地产业也早已成为国民经济的支柱产业之一。但是，快速发展的房地产市场也逐渐暴露出供需结构不合理、房价上涨过快等诸多问题，并已演化成为国内外高度关注的社会问题。如何保持房地产市场的持续健康发展，既是市场调控的出发点和落脚点，也是关系国计民生的重大命题。 随着政策调控的不断深化和常态化，中国的房地产市场正经历着前所未有的根本性变革。这其中，房地产开发企业的资金链和经营管理状况如何，竞争格局将会发生怎样的变化，这正是本蓝皮书的重点关注内容。 作为房地产市场重要主体的房地产开发企业应充分认识到，房地产市场的兴衰在很大程度上决定着企业的生死存亡和未来发展。主动因应房地产调控政策，自觉调整企业价值观和开发经营行为，积极谋求企业增长模式的转变，无疑是理性、睿智之举。 本蓝皮书包括四部分内容： 房地产开发企业全貌及经营状况 房地产开发企业的管理状况 房地产开发企业的战略转型和内部管理 房地产开发企业管理提升工作指引 第一部分 房地产开发企业全貌及经营状况 了解房地产开发企业的总体数量、类型划分，以及各类企业的经营业绩状况，有助于企业确定自身的行业位置和发展目标。 （一）房地产业在国际经济行业分类中的序列及代码 根据《国民经济行业分类》（GB/T4754—2002） 第一产业是指农、林、牧、渔业。 第二产业是指采矿业，制造业，电力、燃气及水的生产和供应业，建筑业。 第三产业是指除第一、二产业以外的其他行业。第三产业包括：交通运输、仓储和邮政业，信息传输、计算机服务和软件业，批发和零售业，住宿和餐饮业，金融业，房地产业，租赁和商务服务业，科学研究、技术服务和地质勘查业，水利、环境和公共设施管理业，居民服务和其他服务业，教育，卫生、社会保障和社会福利业，文化、体育和娱乐业，公共管理和社会组织，国际组织。 日常语境中，人们习惯于将房地产业称为“房地产行业”。所谓行业，是指生产的产品在很大程度上具有可相互替代性而处于一种彼此紧密联系状态的企业群体。如建筑业、房地产业、银行业、证券业等。 根据《中国人民共和国国家标准》（GB/T4754—1994） A.农、林、牧、渔业 B.采掘业 C.制造业 D.电力、煤气及水的生产和供应业 E.建筑业 F.地质勘查、水利管理业 G.交通运输、仓储及邮电通信业 H.批发和零售贸易、餐饮业 I.近日保险业 J.房地产业 K.社会服务业 L.卫生、体育和社会福利业 M.教育、文化艺术及广播业 N.科学研究和综合技术服务业 O.国家机关、党政机关和社会团体 P.其他行业 需要特别指出的是，我国的行业划分标准和联合国有关机构的划分标准不太一致。根据联合国经济和社会事务统计局制定的《全部经济活动国际行业标准分类》，把国民经济划分为10个门类。其中房地产业与金融、保险、工商服务业共同划归为第8类。 农业、畜牧狩猎业、林业和渔业 采矿业和土、石采掘业 制造业 电、煤气和水 建筑业 批发和零售业、饮食业和旅馆业 运输、仓储及邮电通信业 金融、保险、房地产和工商服务业 政府、社会和个人服务业 10.其他 （二）房地产业企业法人单位数量及变动情况 2003年，在《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》第一次明确房地产成为国民经济支柱产业“八三一”土地招拍挂使中国房地产走向市场化。这是一个标志性的事件，也是奠定后来发展的基础。土地招拍挂政策、另外，同期的经济增速和货币投放量也是主要原因。企业的历史数据也表明，包括万科、中海、保利等现今的一线企业都是在2004年后，即土地招拍挂 根据2005年经济普查的统计口径，国家统计局把房地产业又划分了四个细分行业，分别是： 房地产开发经营 物业管理 房地产中介服务 其他房地产活动 显然，房地产开发企业属于房地产业中的“房地产开发经营”业。考虑到绝大多数房地产开发企业都有其下属的物业管理公司，有的企业还有参股或控股的营销代理公司，以及其他与房地产相关的业务活动，为了便于表述，本蓝皮书内容除了特别说明外，所称房地产开发企业皆指“房地产开发经营”。 根据2005年经济普查结果，2004年末，全国共有房地产业企业法人单位12.9万个，年末就业人员396.3万人（详见表1）；房地产业个体经营户3.8万户，就业人员9.1万人。 表1 2004年房地产业企业法人单位和就业人员? 法人单位 （万个） 比重(%) 就业人员 （万人） 比重(%) 合?????? 计 12.9 100 396.3 100 房地产开发经营 5.9 45.7 158.5 40.0 物业管理 3.2 24.8 143.4 36.2 房地产中介服务 2.0 15.5 23.5 5.9 其他房地产活动