山传海房地产策划师培训讲义的知识.ppt

* 山传海 原深圳尺度策划总监、成都尺度业务副总经理 经济学学士，管理学硕士 手机邮箱：shanchuanhai@ 个人主页：（搜狐—焦点房地产网） 房地产前期策划的理论与实践汇报结束 欢迎提问！ * 1、从规划合理角度来看 （1）地块主要经济技术指标： 地块名称 占地面积 建筑面积 容积率 东地块 97137 157822 1.62 西地块 26600 53200 2.0 总体 123737 211022 1.71 （二）物业发展建议的案例：合肥金色池塘三期 * （2）全部发展小高层时的建筑密度 建筑形式 层数 面积百分比 建筑面积 基底面积 三期占地 建筑密度 小高层 11.5 95% 200471 17432 123737 17.5% 公建 2.5 5% 10551 4220 合计 　 100% 211022 21653 由上表可以看出，项目三期全部发展小高层时，建筑密度仅为17.5%，远低于控规的23.5%，还有可继续利用的空间，具有发展低多层的条件。以下是典型项目的容积率利用参考 * （3）典型案例一：优品道（成都） 方案一 居住区用地面积 224032 居住区地上建面 403278 住宅建筑面积 356911 多层 17% 59670 小高层 62% 219553 高层 22% 77688 商业及配套公建 46367 居住区容积率 1.80 方案二 居住区用地面积 224032 居住区地上建面 405394 住宅建筑面积 359029 多层 16% 58995 小高层 70% 251505 高层 14% 49338 商业及配套公建 46367 居住区容积率 1.80 方案三 居住区用地面积 224032 居住区地上建面 389937 住宅建筑面积 343571 多层 26% 89505 小高层 53% 180428 高层 21% 73638 商业及配套公建 46367 居住区容积率 1.74 * （4）优品道项目简介 优品道是成都博瑞地产开发的城交结合部近500亩大盘，目前在区域板块中处于价格引领者地位，均价4800元/平米且销售迅速 该项目的住宅部分由B+H主持，所示方案都是调整方案，非最终采用方案 从方案上来看，1.8的容积率仍然发展了近20%的多层，并且安排了近15000平米的中央绿化广场 虽然区位不同，项目不同，日照要求也不同，但城郊结合部谨慎发展电梯住宅以控制项目风险的思路，对本案具有较强的参考意义 * （5）优品道总体规划 从规划方案来看，建筑摆放略显拥挤，但15000平米的中心绿化广场，为全盘的销售提供了有力支撑 § * （6）典型案例二：金沙西园（成都） 总净用地面积（未含代征地和公共绿地）：244.25亩 总建筑面积：294900㎡ 其中： 地上：266180㎡ 住宅：200300㎡ 商业：65880㎡（含配套的派出所、医院） 容积率：1.63 总户数：1642 * 金沙西园是由成都置信房产旗下的宏信公司职业经理人队伍开发的项目，2004年上半年开盘，一期以3400元/平米的均价，开盘当天即完成销售 项目以川西民居为建筑特色，以金沙遗址为依托，全部安排多层住宅 容积率为1.63，接近本案容积率水平 该项目全部安排多层是迫于控规要求，但在如此高的容积率做实现建筑摆放并被市场认可，对本案具有参考意义 （7）金沙西园项目简介 * （8）金沙西园总体规划 因控规要求，建筑物只能按行列式摆放，但中心景观呈线性安排的规划方式，仍能保证每户景观的均好性 * 因此，从规划的丰富性来考虑以及空间的富足程度来说，金色池塘三期可以安排部分低层和多层 同时，三期距离董铺水库和植物园较近，为充分利用景观资源，提升项目品质，可在临景侧面安排高层甚至超高层 项目三期具有山地特征，山地建筑最为出彩的是低层建筑，因此三期可适当考虑部分低层住宅 虽然有以上各种物业的安排，但因容积率特征，三期物业只能以小高层住宅为主 也就是说，从规划合理角度来说，金色池塘三期应是高层、小高层以及低多层的组合 （9）从规划合理角度看三期物业组合 * 2、从经济合理性来说 （1）经济测算基础指标： 土地成本，30万元/亩，按容积率1.71计算，楼面地价约为263元/平米 前期工程费，90元/平米（地上建筑面积） 基础设施建设费，220元/平米（地上建筑面积） 政府征收的税费，150元/平米（地上建筑面积） 分摊未售车库成本，300元/平米（地上建筑面积） * （2）容积率可不可以不做满？ 发展物业内容 低层住宅 全部多层 全部小高层 容积率 0.75 1.30 1.71 住宅建筑面积（95%） 88163 141060 200471 建筑密度 19.3% 18.7