南昌楼市策划推广.doc

第一篇 策划篇 基本情况分析 一、基本情况分析 （一）区位情况 （二）规划情况 （三）物业功能及工程进度概况 （四）各合作单位 （五）户型特征 （六）自身配套 二、周边配套分析 （一）商业配套 （二）交通情况 （三）教育环境 （四）医疗保健配套环境 （五）自然环境 三、项目优劣势分析 （一）优势 （二）劣势 （三）风险点 第二章 项目定位 综合定位 特征定位 名称定位（中、英文） 档次定位 广告语定位 卖点定位 目标消费群体定位 价格定位 素质营造建议 小区环境景观塑造 项目配套设施与功能 售楼前广场绿化建议 安全防范建议 物业管理及服务要点 包装方案 区域包装方案 现场包装方案 第一章 基本情况分析 第一部分 项目营销市场调研 一、规划设计营销调查 1、南昌历史、人文景观综合情况 1986年国务院命名南昌市为历史文化名城，现有文化遗址600余处，人文自然景观40多处；南昌又是八一起义的诞生地，富有鲜明的光荣革命传统，“英雄城”称号有口皆碑。这两大浓重的地方特色，形成了一个城市深厚的历史文化积淀：传统文化凝重古朴，英雄城特色大气张扬。 体现在建筑规划设计方面，通过对南昌市现有典型楼盘的调查，应该说，人，是文化品味的主体，“以人为本”的观念，已成为南昌市楼盘规划设计的主导思想。随着时代的发展，人们生活水平的不断提高，人们对自己居住环境的质量与文化品位要求也越来越高。现在，购房者已经意识到住宅不仅是满足人们生理方面的物质需求，更要求满足丰富的心理需求，因此，设计已不仅仅是为了满足建筑的本体需要，还要在某个层面的建筑特色上做文章。要在住宅的环境、会所、小区的布置、建筑功能等方面，体现“以人为本”的设计理念，关注楼盘所在的城市历史人文特色是基础。 2、建筑风格 目前，南昌市较有影响的典型楼盘的建筑风格主要表现为新古典主义和后现代派两种。新古典主义风格目前在南昌市处于主导地位，其代表作为御景城、千禧颐河园、新田绿洲、恒茂城市花园；后现代派的代表作为阳明锦城。不避讳言，新古典主义风格在视觉上给人以“典雅、高贵”之感，但也容易给人造成“凝重”的压力；而后现代派则以简洁、明快的线条赋予静立的建筑以活泼的生命，特别是整体气魄和细微之处特色的流露更符合后现代建筑的追求。诚然，后现代派在南昌初露端睨，但从购房者的认可度和销售业绩来看，它已被市民所接受，并显示了强大的生命力。 从建筑物外立面的色彩和选材来看，目前楼盘主要以暖色调为主，底层采用大理石基座（如千禧颐河园、新田绿洲、阳明锦城是浅灰色大理石；御景城、恒茂城市花园是绿色大理石），墙面面砖（千禧颐河园面砖为红色，御景城是浅褐色和米色，新田绿洲是棕褐色和米色，恒茂城市花园和阳明锦城都采用了米色），蓝灰色波形瓦坡屋面，白色塑钢窗，黑色铁艺栏杆，白色装饰线条。而庐山花园、江西省高校青年住宅小区在外墙上采用了米色和黄褐色防水涂料。 3、 “花园城市”建设是南昌建设的主旋律主流，重视环境规划。南昌现有楼盘的环境规划主要以欧式园林、江南园林和现代园林为主。御景城吸取了欧洲古典园林特色，以“对景均好”的原则将小区分为对称组团，为住户创造出各自的领域空间。万福园是典型的江南园林风格，以亭台楼榭、小桥流水为载体，营造出浓郁的东方文化气息；恒茂城市花园采用了“二进式”庭院，前庭运用建筑围合，通过下沉式中心广场，结合两边的花架亭、喷水池、听雨亭形成一个开放、通透的互动空间，后院通过丹桂水榭、花鸟亭、竹林小溪，形成了较浓的江南园林品位；阳明锦城通过奔放的图案、亮丽的色块、不规则的弧线造型，与楼体北美现代派建筑共同构成了现代园林风格。 。 二、可比性项目营销调查 7庐山花园 97亩，建筑面积140000M2，由32栋多层及2栋小高层住宅组成，有全功能独立会所设置 价 格：现阶段均价约2100元/M2 广告主题语：学院人家，书香门庭 围 墙 设 计：砖墙刷白为底，上面直接用油漆喷写广告语。 售楼员服装：销售人员着装不统一。 8江山花园（现楼） 围 墙 设 计：普通铁栏杆围墙 售楼员服装：平时装上班，无形象和规范可言。 9东部晨曦-怡兰苑 围墙设计：砖墙刷白底，上面直接用油漆喷写广告语。 卖场视觉系统：售楼处内部空间有功能及区间划分，目前项目尚处于开盘筹备阶段，售楼导示系统不明显。 10万科四季花城 项目概况：项目规模60万平方米，第一期工程150亩2002年5月底封顶 价 格：估计均价在1700—1900元/M2 特殊卖点：企业的品牌号召力，艾溪湖景观，造城运动的规模，新鲜的规划设计，USP现代美丽生活（现代奥利风格、均景、框架结构、层层退台、室内外高差设计等） 高新区发展公司项目 项目概况：位于江山花园后边，建筑面积16000M2左右，由两栋16、18层建筑组成，户型二房面积为110M2、三房