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超高层写字楼楼物业管理
INTERPRETAT10N
停车场或地下车库相匹配。 业类别往往和该区域的产业导向有较大关系,例如上
超高层写字楼往往由于其地标效益,吸引了众多 海环球金融中心与金茂大厦,超过半数的租户均为金
需要维持或提升品牌形象的企业人驻,加上超高楼 融业企业。而位于成熟区域的地标性项 目,租户组合
配备商场、顶级酒店、顶级公寓的综合功能,以及其 中专业服务业占例最大。在深圳,超高层项目租户的
他优质的交通配套带来的商务便利,超高层写字楼对 目前主要行业有上市需要的企业、需提升企业形象的
周边大厦现有租户产生 “磁石效应”。 国内大型企业、金融企业总部或私人理财中心、房地
从行业分布来看,人驻地标性超高楼的企业行 产开发商、专业服务业企业以及民营企业总部等。
》 季两哂匦口
o超高层写字楼的共性特征: 言,与其说是世贸中心、国贸中心
地域繁华 ;外观特色鲜明;用途 这样的品牌文化,倒不如直接说成
为商业和办公;人员素质高;硬件 是摩天大楼的建筑文化。无论西
设备齐全、复杂;客户众多,人口 方还是东方,一谈到写字楼,都有
密度大;空间配套,形成独立的工 明显的摩天大楼的情结。
作、交流、生活单元;设备复杂,管理 3.硬件设施。写字楼追求的硬
难度大;功能齐全,综合性强等。 件,更多的是科技与创新。如其所
1.超大规模。不仅是写字楼建 用的建筑技术 、标准层高、标准承
筑本身的规模要大,而且必须要有 重、弱电系统、新风系统 ,以及 电
强大的综合配套 ,经营成一个集 梯、智能等。写字楼对硬件设施的
写字楼、公寓、商住、星级酒店、会 最大追求是创新,主要体现在建
展中心、休闲娱乐及购物中心于一 筑设计和建筑功能的创新上。
体 的大空间。此外,四通八达的 4.软件服务。写字楼服务一方
交通一定是其写字楼规模的重要 面体现在高效的物业管理上,另一
支撑。 方面体现在对入住企业的专业化
2.建筑文化。对于写字楼而 商务服务上。 I上海环球金融中心
塞》]噩亟
。写字楼市场流行两大评定标准 ,一是甲级写 0 一一办公自动化 (office);
字楼,一是5A写字楼。所谓甲级写字楼,实为一种通 c卜一通讯传输智能化 (communicationautomation)
行叫法,并没有固定标准。5A写字楼倒是有一定的标 FA一一消防智能化 (fireautomation);
准,类似于酒店星级评定的方法,已成为高档写字楼 sA一一安防智能化 (safeautomation);
的基础指标。5AI~P: BA一一楼宇智能化 (buildingautomation)。
74 I :Ⅲm
3HijI| =
鑫》 超高层写字楼建筑类型和等级分类
。超高层写字楼的建筑类型按使用方式可划分 三级办公楼 :9—10平米,J人;按产权和管理模式可划
为:专用写字楼、出租写字楼 、办公综合楼 ;按使用 分为:单一产权 (自用与出租相结合,物业管理模式
性质可划分为:行政、商贸、电讯、电信、金融信托、 以自主经营型居多)和分散产权 (以卖为主,产权分
科研、信息中心等;按人均面积指标可划分为:一级 散,但仍以
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