第五章土地总登记与初始土地登记.ppt

第5章土地总登记与初始土地登记 第一节土地总登记概述 一、概念 (一)概念 土地总登记，是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。 需要进行土地总登记的主要有两种情况：一是从未进行过土地登记的地区； 二是原有登记需要全面更新的，如大规模土地整理或国家法律、政策发生重大变化等需要对原已登记过的区域进行全面的重新登记。 辖区是指县 ( 市、区 ) 行政辖区。 辖区全部土地是指县 ( 市、区 ) 域内的全部宗地,包括城市、建制镇、工矿区、村庄内部土地及农村土地。 特定区域的土地是指城镇、村庄内部的土地,全部农村土地。 过去我国由于提供总登记的地籍基础资料不同,城镇、村庄内部土地的总登记与全部农村土地的总登记是分开进行的。 (二)特点 1.阶段性 有期限，持续一段时间后即告结束 2.全域性 一个行政辖区内，通常是一个市(县) 3.集中性 在一定范围、一定时间内有计划地进行 (三)我国土地总登记概况 1.城镇 1)试点工作 2)全面开展 城镇国有土地使用权申报工作是依法进行国有土地登记发证 的第一步，根据《城镇国有土地使用权申报工作的若干规定》，土地使用权的申报以市、县为单位组织进行 申报范围是全国城市、县城、建制镇建成区、独立工矿及企事业单位的国有土地使用权 ; 土地使用权申报者是申报范围内一切使用国有土地的单位和个人 ; 具体工作由市、县土地行政主管部门承办。 2.农村集体土地所有权初始登记 2001 年 11 月 9 日，国土资源部发出了《关于依法加快集体土地所有权登记发证工作的通知》 ( 国土资发[ 2001]359 号 ), 决定在已有基础上，进一步加大力度，全面部署开展全国集体土 地所有权初始登记工作，并强调要严格按照《中华人民共和国土地管理法》的规定，确定集体土地所有权主体。 二、土地总登记程序 程序 包括 : （1）通告； （2）土地登记申请； （3）权属审核； （4）注册登记； （5）颁发土地证书。 （一）通告 土地总登记应当发布通告。通告的主要内容包括： （1）土地登记区的划分； （2）土地登记的期限； （3）土地登记收件地点； （4）土地登记申请人应当提交的相关文件材料； （5）需要通告的其他事项。 土地总登记通告是政府让社会知晓进行土地总登记的一种行政措施。它的作用在于让登记义务人知道何时、何地向什么机关申请登记，申请登记时，应当履行何种义务，包括应当向登记机关提交哪些证明材料等。 土地登记通告的发布方式主要有： （1）张贴。 （2）直接送达申请人。 （3）通过电视、广播、报纸、网络等新闻媒介发布。 土地总登记的期限包括两部分：一是申请的期限，二是登记的工作期限。 在土地登记通告规定的申请期限内，土地权利人应当向所在登记区的土地登记办公室提出土地登记申请。登记的工作期限主要是看登记区的大小、宗地数量及产权状况的复杂程度，一般登记区越小、宗地数量越少、产权状况越简单，工作期限则越短；反之，则越长。 土地总登记的收件地点一般设在当地土地行政管理部门，也可以设立在指定的地点。在设立收件地点时，要考虑到交通和人流量骤增的影响。 （二）土地总登记申请 《土地登记办法》规定，土地登记应当依照申请进行，但法律、法规和本办法另有规定的除外。 因此，申请是土地登记工作的基础。 1、申请人 土地总登记申请人是土地权利人或者土地权利变动的当事人，包括自然人、法人和其他组织三种类型。 申请人一般要求是：（1）申请土地登记者必须是拥有土地使用权的单位和个人；（2）土地使用单位由单位法人代表申请；（3）土地使用个人由使用权利人申请；（4）法人代表和土地使用权利人可以委托代理人申请。土地登记申请人不管是自然人、法人还是其他组织，也可以委托代理人代理申请。委托代理土地登记申请，代理人和被代理人必须签订土地登记授权委托书，如果委托专业土地代理人或代理机构代理，则应签署《土地登记委托代理合同》。 未成年人的土地权利，应当由其监护人代为申请登记[1]。 [1] 关于胎儿是否能成为申请人的问题，台湾地区的土地登记认为“胎儿者尚未露出母体，并在实体私法上不能具有权利能力，不得为物权权利人，但在继承登记之私法上视为已出生。例：胎儿为继承人时，应由其母以胎儿名义申请登记，俟其出生办理户籍登记后，再行办理更名登记。倘将来为死产者，其经登记之权利，溯及继承开始时消灭，由其它继承人共同申请更正登记。（台湾土地登记规则第121条）” 一般情况下，土地登记应当由当事人共同申请，但在土地总登记时可以单方申请，两个以上土地使用权人共同使用一宗土地的，也可以分别申请土地登记。 2、土地登记申请人应当提交的相关文件材料 土地登记实行是自我举证制度，即土地登记必需的相关资料要由权利主张者（申请人）自我