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日本银座太阳城
1
SunCity——银座太阳城
SunCity银座
养老地产项目分析
2
项目背景:
SunCity租赁物业运营的养老地产项目,物业租赁期为25年。
由BDA室内设计公司进行装修设计,与2006年投入运营。
项目位置
项目位于东京最繁华的中央区,距离银座四丁目约5-10分钟车程。
紧邻隅田川河,拥有良好的河景资源和开阔的视野。是日本市中心养老项目的典型代表。
SunCity——银座太阳城
银座四丁目
银座太阳城
约3KM
3
SunCity——银座太阳城
项目规模
占地面积:4714㎡
建筑面积:39277㎡
总户数:362户(其中自理型314户,介护型48户)
自理型住宅单元中39间原先设计为介护式单元,后期由于需求度偏低,改建为自理型住宅单元。
户型面积:自理型住宅单元的户型面积:42.0~83.5㎡,平均面积为65㎡
介护型住宅单元的平均户型面积:21.4~48.7㎡,平均面积为29.2㎡
公共空间面积:自理型住宅单元公共空间面积为:8460㎡
介护型住宅单元公共空间面积为:3238㎡
停车位:机械停车数88个
4
SunCity——银座太阳城
营收模式(括号内数字为人民币)
仅吸纳有自理能力的老人,项目内介护单元仅为入住老人身体过渡期服务
老人入住后可直至终老。
一次性入住金:
收费方式和横滨太阳城一样。
费用在4035万~12965万日元不等(323~1037万),价格高出横滨太阳城约25%。
月金:
额外收费:收费项目和横滨太阳城一样。
管理费
(公共空间水电费+物业管理费+行政费)
172,200日元(13,776元)/月/人
价格高出横滨太阳城约40%
258,300日元(20,664元)/月/两人
餐饮费
94,500日元(7,560元)/月/人
价格高出横滨太阳城约30%
5
SunCity——银座太阳城
服务人员配置
介护老人服务:1.5(老人) :1(服务人员)
医疗配置
项目内设置提供日常健康管理诊察的就诊室
与专门给日本皇室就医的圣路加国际医院合作,提供每年一次的体检及医疗救治服务。
经营状况
自理型住宅单元的入住率为68%
介护型住宅单元的入住率为53%
入住老人特点
项目由于地处市中心,除养老功能外,还体现了投资功能
68%的销售比例中,50%为长期居住,还有50%作为老人的第二居所或者养老的后备居所
入住老人多数为有国外生活背景高收入老人,多数由老人自行承担入住费用
七成为女性,平均年龄77岁,三成为男性,平均年龄79岁。
三成为夫妇一起入住,七成为单身老人入住。
6
SunCity——银座太阳城
产品设计——酒店式室内设计
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SunCity——银座太阳城
产品设计——室内设计
便于轮椅交汇的宽走道
机动车自动停车系统
良好的室内视野景观
家属接待区
多功能厅
楼层公共区
棋室
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SunCity——银座太阳城
租赁物业进行运营,降低了前期的开发投入。
聘请顶级室内设计公司进行室内设计,高规格的酒店式装修,使公共空间感观几乎等同与高星级酒店。
酒店式运营管理等由酒店行业的股东提供,降低运营成本同时保证了专业化的服务。
选址在市中心区,吸引了很多对地段有偏好的老人入住和投资。
选址:选址在城市中心区,利于树立形象,吸纳高端人群。
医疗整合:医疗服务与顶级医疗机构合作绑定,增加卖点的同时提升项目品质。
产品设计:沿用酒店设计风格挑空餐饮和休闲区,即具备了服务功能,也起到项目会所的集聚效应。
项目启示
项目要点
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