广州市番禺区小罗村城中村改造规划纲要.doc

广州市番禺区小罗村城中村改造规划纲要 纲要说明 小罗村自2009年初开始筹备城中村改造事宜，在筹备期间参考学习了广东省、广州市政府下发的涉及到城中村改造的相关文件，并系统分析了广州市已经正式开始实施的林和村、猎德村、石牌村、琶洲村、棠下村等多个村的城中村改造项目。 在深刻领会广东省人民政府于2009年8月25日，发布了编号为粤府（2009）78号的名为“关于推进三旧改造促进节约集约用地的若干意见”，以及广州市人民政府于2010年1月7日，发布了编号为粤府（2009）56号的名为“关于加快推进三旧改造的工作意见”的相关文件以及分析上述多个案例的基础上，我村提出拟在遵守省市政府下发的相关文件的基础上，采取白云区棠下村的城中村改造模式，以村自主改造为主的城中村整体改造初步方案。 案例说明——白云区棠下村城中村改造简介 棠下村的改造是由广州市白云区棠景街棠下村经济联合社向广州市三旧改造工作办公室申报的项目，是白云区的重点试点改造村。棠下村上报的改造方案，已于2010年2月3日经市三旧改造办公室批复同意实施。下面简要介绍一下棠下村的改造情况。 规划用地情况 棠下村村属土地32.11公顷，现状建筑总量78 23万平方米，现状毛容积率2 44。其中旧村改造地块范围总面积15.22公顷，现状建筑总量48.62万平方米。 拆迁建筑情况 改造拆除旧村范围总建筑面积47.49万平方米。 (1) 住宅：总建筑面积44. 13万平方米（有证部分40.46万平方米，无证 部分3.67万平方米) (2) 集体经济物业：总建筑面积3.36万平方米，均属无证建筑。 复建标准和规模 ◆按280平方米／户核算复建村民住宅面积，在满足村民最低回迁需求的情况下，将部分面积按1：1转为商业出租公寓，部分按2；l转商业物业： ◆扣除280平方米／户核定的住宅复建总量，剩余有证住宅按2：1转商业物业； ◆无证建筑拆除不复建，给予成本补偿。 棠下村人口：3920人，户籍865户，根据上述标准计得复建总量36.73万平方米。 (1)复建住宅面积23.6万平方米，复建用地4.98公顷，容积率4.7—4 75； (2)复建经济物业面积7.63万平方米，复建用地1.39公顷，容积率5 5； (3)复建商业出租公寓面积5.5万平方米，复建用地1.15公顷，容积率4.8。 改造模式说明 棠下村改造申请采用村自主开发改造模式。改造后的村民复建安置房统一转为国有性质，复建的村集体物业保留集体所有性质；商业融资(自主开发)地块建议参照市政府有关城中村改造政策转为国有并协议出让，由村自主开发。 融资情况 经测算，改造所需资金14.64亿元。融资地块用地面积4.43公顷，设定地块容积率5.9，可用于融资的建筑面积26.16万平方米。 棠下村地段商业用地基准地价为2800—3100元／平方米，按我市三旧改造政策，按基准地价35％的五折缴纳土地出让金490—530元／平方米(暂按500元／平方米计)。 村自主开发商业融资地块，按照盈利5500元／平方米测算，扣除土地出让金500元／平方米，通过地址融资可获净利润5000元／平方米，按融资地块建筑面积26.16万平方米计，可筹资13.08亿元。改造存在资金缺口1.56亿元。 棠下村申请市政府对城中村改造的资金缺口给予支持补足。 整体改造拆复建比(含融资建筑量)为1：1.3，改造前村属用地综合毛容积率为2.44，改造后综合毛容积率为2.92。 总结说明： 棠下村的改造获得了白云区政府的重点帮扶，对规划、设计以及申报一路开了绿灯，可以说，棠下村的改造成功与各级政府的通力支持是分不开的。 棠下村是采取自主开发的模式，以经济联合社成立独资公司作为城中村改造的主体。 改造模式是采取在村属土地中经计算划拨出一块作为融资地块，不经过土地招拍挂，以协议出让的方式获取改造资金。用于复建房以及各种市政建设。 复建房地块以及融资地块的容积率按照复建房成本推算计算得出的，市三旧办经过了严格的审批。 小罗村土地使用概况 位置：位于广州市番禺区市广路，周边有祈福新村、富豪山庄、金山谷等高档住宅小区毗邻，西面有大夫山森林公园、钟山公园。周围环境良好，配套成熟。 该地块周边高档住宅社区林立，房价均在万元每平米以上，但缺乏大型商场，和休闲购物中心。 辖区总面积：小罗村红线内辖区总面积452亩（约30万平方米）。其中有林权证林地占45亩，村民宅基地及经济用地，公益休闲用地、道路街巷用地等占407亩。 户籍情况：小罗村总户籍249户，总人口916人。 土地使用情况： 旧村村民住宅面积范围约7.5万㎡，其中村民有土地证宅基地488个，约3.6万㎡，无土地证宅基地59个，约7250㎡，公园及球场4500㎡，幼儿园1000㎡，学校4000㎡，市场600㎡，钟家祠300㎡，