不动产估价参考资料11.doc

不动产估价实验材料 实验一 市场比较法 一、目的与要求(1)了解知识；(2)掌握；二、 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格 4500人民币元/m2 600美元/m2 5000人民币元/m2 成交日期 2005年11月1日 2006年1月1日 2006年6月1日 交易情况 - 5% 0 % + 2% 区域因素 + 2% + 3% - 2% 个别因素 -3 % + 5% - 2% 表中，交易情况比较中的正（负）值表示可比实例的成交价格高（低）于其正常价格的幅度；在区域因素、个别因素比较中，以估价对象的区域因素和个别因素为基准，正（负）值表示可比实例的区域因素和个别因素优（劣）于估价对象的区域因素和个别因素所导致的价格差异幅度。另外假设 2006年1月1日人民币与美元的市场汇价为1∶8.0， 2006年9月1日人民币与美元的市场汇价为1∶7.9；该类商品住宅以人民币为基准的市场价格在 2005年6月1日至 2006年2月28日之间平均每月比上月上涨1％，在 2006年3月1日至 2006年9月1日之间平均每月比上月下降1.5％。试利用上述资料评估该商品住宅在 2006年9月1日的正常市场价格。? 实验二 成本法 一、目的与要求(1)了解知识；(2)掌握；目的与要求(1)了解知识；(2)掌握；目的与要求(1)了解知识；(2)掌握； 因子 优 较优 一般 较劣 劣 繁华 程度 距市级商服中心（米） 0.0521 0.0261 0 -0.0261 -0.0521 距区级商服中心（米） 0.0478 0.0239 0 -0.0239 -0.0478 交通 条件 临道路类型 0.0219 0.0109 0 -0.0109 -0.0219 公交状况（条） 0.0204 0.0102 0 -0.0102 -0.0204 距长途汽车站（米） 0.0090 0.0045 0 -0.0045 -0.0090 距客运码头（米） 0.0053 0.0027 0 -0.0027 -0.0053 基础 公用 设施 状况 供电状况（%） 0.0049 0.0025 0 -0.0025 -0.0049 供水状况（%） 0.0068 0.0034 0 -0.0034 -0.0068 排水状况（%） 0.0068 0.0034 0 -0.0034 -0.0068 供气状况（%） 0.0054 0.0027 0 -0.0027 -0.0054 距邮局（米） 0.0056 0.0028 0 -0.0028 -0.0056 距银行（米） 0.0086 0.0043 0 -0.0043 -0.0086 距农贸市场（米） 0.0085 0.0042 0 -0.0042 -0.0085 人口 状况 流动人口密度(人/km2) 0.0201 0.0100 0 -0.0100 -0.0201 常居人口密度(万人/km2) 0.0223 0.0112 0 -0.0112 -0.0223 表1 ××市一级商业用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表 因素 因子 优 较优 一般 较劣 劣 繁华 程度 距市级商服中心（米） ≤100 (100, 300 ] (300,500 ] (500,800 ] 800 距区级商服中心（米） ≤100 (100, 300 ] (300,500 ] (500,800 ] 800 交通 条件 临道路类型 生活型主干道 混合型主干道 生活型次干道 混合型次干道 支路 公交状况（条） ≥9 [7, 9) [5, 7) [3, 5) 3 距长途汽车站（米） ≤200 (200, 350 ] (350,500 ] (500,1000 ] 1000 距客运码头（米） ≤3500 (3500, 3800 ] (3800,4000 ] (4000,4500 ] 4500 基础 公用 设施 状况 供电状况（%） ≥95 [85, 95) [75, 85) [60,75) 60 供水状况（%） ≥95 [85, 95) [75, 85) [60,75) 60 排水状况（%） ≥95 [85, 95) [75, 85) [60,75) 60 供气状况（%） ≥95 [85, 95) [75, 85) [60,75) 60 距邮局（米） ≤100 (100, 250 ] (250,500 ] (500,1000 ] 1000 距银行（米） ≤100 (100, 250 ] (250,500 ] (500,1000 ] 1000 距农贸市场（米） ≤100 (100, 250 ] (250,500 ] (500,1000 ] 1000 人口 状况 流动人