农村土地流转专题分析.doc

农村土地流转专题分析 一、什么是农村土地流转 现实实践中农村土地流转分两类 1、承包经营权的流转 所谓的农村土地承包经营权的流转，是指在土地承包经营权的物权性质得以确定的前提下，在不改变农村土地所有权性质及土地的农业用途的基础上，土地承包经营权人依法自愿将取得的土地承包经营权以转让、转包、出租、互换、入股、抵押或其他方式转移给他人的行为。 党的十七届三中全会的决定提出：赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权，现有土地承包关系要保持稳定并长久不变。今年中央1号文件也规定：农村土地流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。 也就是说，土地承包权后，相当于“三权分离”：经营权归受让方，承包权还是归承包农户，所有权也还是属于集体。流转后的土地，仍然只能用于发展农业，不能用作房地产开发等其他用途；农民依法享有土地流转权益，如租金、股份分红等。 2、集体建设用地使用权流转 所谓集体建设用地使用权流转，在集体建设用地所有权不变的前提下，集体建设用地使用权以有偿方式发生转移、再转移的行为，包括出让、出租、转让、转租、抵押等。利用本村建设用地建设乡（镇）村公共设施、公益事业用地、农村村民住宅用地的除外。 农村集体建设用地，目前按照土地管理法的规定，主要有三类：一是兴办乡镇企业用地；二是农村建设住宅用地；三是乡（镇）村公益设施和公益事业建设用地。 二、农村土地流转的立法状况 1、目前，关于农村土地流转的法律规定散见于《土地管理法》和《农村土地承包法》两部法律之中，缺乏系统性。2001年12月，中央下发的《中共中央关于做好农户承包地使用权流转工作的通知》，内容较为具体，但未上升到法律层次。 2、在农地流转问题上，现行的《土地管理法》与《农村土地承包法》存在矛盾。《土地管理法》第十五条规定：“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经过村民会议三分之二以上成员或者三分之二村民代表的同意并报乡镇人民政府批准。”而《农村土地承包法》第三十二和三十四条则明确规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。”由此可见，有必要对《土地管理法》进行适当的修改。 3、　２００８年１０月１２日，党的十七届三中全会将将审议通过《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》。该决定将是农村土地改革30年后的又一重大举措，成为今后一个时期推进农村改革发展的指导性文件。 4、2009年中央一号文件《中共中央国务院关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》。这个文件提出了2009年和今后一个时期，农业和农村工作的总体要求，部署了2009年五项主要任务。该文件从五个方面稳定完善农村基本经营制度：一是稳定农村土地承包关系；二是建立健全土地承包经营权流转市场；三是实行最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度；四是全面推进集体林权制度改革；五是扶持农民专业合作社和龙头企业发展。 5、2009年3月，《国土资源部关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见》出台。《意见》强调，规范集体建设用地流转，逐步建立城乡统一的建设用地市场。明确土地市场准入条件，规范集体建设用地使用权流转。今年，在城镇工矿建设规模范围外，除宅基地、集体公益事业建设用地，凡符合土地利用总体规划、依法取得并已经确权为经营性的集体建设用地，可采用出让、转让等多种方式有偿使用和流转。近期，国土资源部将下发农村集体建设用地使用权出让和转让办法。 ? 三、当前农村土地承包经营权流转的实践 一）根据调查，当前我国农村土地承包经营权流转呈现如下特点：1、土地流转规模扩大，速度加快2、土地流转区域不断扩张3、土地流转形式多样化? 有转包、转让、出租、互换、继承、入股、抵押、反租倒包等形式。4、土地流转的利益分配的多样性 二）土地承包经营权流转制度的现实问题　　由于立法的缺陷和现实中各种不利因素的制约，我国现行的土地承包经营权流转机制在土地流转实践中运行不畅，面临诸多问题，现分述如下：1、农村土地流转市场极不成熟?? 其主要体现在：第一、农村土地市场没有完备的地价评估体系，土地承包经营权价格的估算缺乏相应的参考标准。 第二、缺乏完善的市场运行机制，农村土地市场的供求机制、价格机制、竞争机制尚未形成，土地流转受地方政府的控制较大，土地产权还不能实现跨区域流动。 第三、缺乏完善的中介机构的服务，当前农村土地流转缺乏完备的中介服务机构，如资产评估机构、委托代理机构、法律咨询机构、土地保险机构和土地融资机构等。导致土地供求信息受阻，信息辐射面狭小，从而导致土地市场供求失衡；同时使得农村土地的商品化程度偏低。2、土地承包经营权流转过