房地产投资分析第4章 房地产投资项目的可行性研究.ppt

出版社 科技分社 房地产投资分析 第4章 房地产投资项目的可行性研究 【 本章导读 】  本章主要介绍房地产投资项目可行性研究的概念 、 作用 、 编制 原则 、 编制 依据 、 编制 要求 、 编 制 程序 、 文本格式及其基本结构与具体内容 。 通过本章学习 ， 要求学生了解房地产投资项目可行性研究报告的编制 原 则 、 编 制 要求 、 编制依据与编制程序 ， 初 步 掌握房地产投资项目可行性研究报告的撰写方法 。 ４.１ 房地产投资项目的可行性研究概述 房地产投资项目 可行性研究是指房地产项目在建设前期所进行的调查研究 ， 采用定性研究与定量研究相结合的分析方法 ， 在房地产项目投资决策前进行市场 、 社会 （ 城市 ）、 经济 、 环境与技术等方面综合科学论证的一系列活动过程 。  ４.１.１ 房地产项目可行性研究的概念和目的  １ ） 房地产项目可行性研究的含义 房地 产 项 目 可 行 性 研究 ， 也 叫 可 行 性 分析 ， 它 是 项 目 可 行 性 研 究 （ ＦｅａｓｉｂｉｌｉｔｙＳｔｕｄｙ ） 的一个重要分支 ， 不管是水 、 电 、 路 、 桥梁与市政工程 ， 还是企业产品 研发与生产项目 ， 以及房地产项目 ， 都需要进行可行性研究 。 ２ ） 房地产可行性研究的目的 房地产投资开发是一项综合性的 经济活动 ， 具有资金占 用 额大 、 投资开发周 期长 、 涉及面广以及风险大 、 地域性强等特点 ， 既与国民经济大环境紧密相关 ， 也与人民生活密切相连 ， 故在社会经济活动中 有举足轻重的地位 ４.１.２ 房地产项目可行性研究的作用  随着我国经济体制改革的不断深化 ， 经济的快速发展 ， 项目可行性研究逐步得到重视与广泛应用 。 房地产投资项目 可行性研究仍处于应用发展阶段 。 １９８０ 年以 后 ， 针对我国基本建设管理中 存在的 问 题 ， 国 家决定正式把可行性研究纳入 “ 项目 决议书 — 可行性研究 — 设计任务书 — 初步设计 — 施工图设计 ” 的基本程序中 来 。  １ ） 可行性研究是项目投资决策的科学依据 任何一个投资项目 ， 其成功与否 ， 投资后的效益如何 ， 都将受到社会的 、 技术的 、 经济的以及自 然等多种不确定因 素的影响 。 只要是投资项目 ， 就存在风险 。 可行性研究的目 的就是将这种风险降到最低程度 。 ２ ） 可行性研究是项目评估的依据 项目 评估与项目 可行性研究有相同 点 ， 也有区别 ， 其共同 点是 ： 两者都在投资项目 前期进行 ， 所分析的对象 、 原理 、 依据与内 容基本相同 ； 目 的与要求相同 ， 都是为了使投资项目 决策科学化 ， 提高综合投资效益 。 ３ ） 可行性研究是申请银行贷款的依据 房地产投资开发项目 以及其他大中 型项目由于需要投入巨额资金 ， 筹集项目 资金显得尤为重要 。 ４ ） 可行性研究是开发商与各有关部门签订合同的依据 投资项目 的开发建设是一项相当复杂的系统工程 ， 是由社会上多个部门 合理分工 、 共同合作完成的 。 ５ ） 可行性研究是项目设计等基本建设前期工作的依据 经过初步的可行性研究 ， 确定项目 以后 ，可行性研究就成为项目 设计的依据 。 在国外 ， 有些可行性研究报告在深度上已概括了初步设计的内 容 。 ４.１.３ 　房地产项目可行性研究的依据 任何一个房地产项目 的可行性研究报告都需要收集信息 ， 调查大量的相关数据 ， 包括一手资料与二手资料 ， 特别要了 解相同地区 、 相同类别的房地产的市场信息 ， 并用科学的方法对他们进行整理 、 排列 、 分析与筛选 ， 进而得出研究结果 。 １ ） 国家与地区的房地产方针政策以及长远规划  房地产开发的产品既有商品属性 ， 又有社会属性 。 从理论上看 ， 房地产市场既需要自 我调节 ， 也需要国家宏观调控 。 ２ ） 批准的项目建议书或同等效力文件 在进行具体的项目 可行性研究之前 ， 可行性研究人员应首先取得已获批准的项目 建议书或具有同等效力的文件 。 项目建议书主要是从项目建设的必要性方面考虑的 ， 对拟建项目 的大致轮廓进行设想和描述 ， 同时对项目建设作出初步可行性分析 。  ３ ） 国家批准的城市总体规划 、 详细规划 、 交通等市政基础设施规划 城市总体规划以及详细规划对房地产投资项目的影响不可忽视 ， 其影响既直接又具体 。 随着国家重视程度的加强 ， 城市总