房地产投资分析第９章 房地产投资决策分析.ppt

出版社 科技分社 房地产投资分析 第９章 房地产投资决策分析 【 本章导读 】 本章主要介绍房地产投资决策的概念、程序、 准则、方法和各种比选指标的应用。重点对各个方案比选的方法进行了介绍并结合具体案例进行了说明。 ９.１ 房地产项目投资决策概述 ９.１.１ 　房地产投资决策的含义 一般来说 ， 决策就是对需要处理的事情作出策略上的决定 。 投资决策就是围绕事先确定的经营目 标 ， 在占有大量信息的基础上 ， 借助于现代化的分析手段和方法 ， 通过定性的推理判断和定量的分析计算 ， 对各种投资 方案进行比较和 选择的 过程 。 ① 有明确的决策目 标 ， 即要解决什么问 题 。 确定目 标是决策的基础 ， 决策目 标应明确具体 ， 并且可以定量描述 。 ② 有两个以上可供选择和比较的决策方案 。 一个决策问题往往存在多种实施方案 ， 决策的过程就是方案的评价和比较过程 。 ③ 有评价方案优劣的标准 。 决策方案的优劣必须有客观的评价标准 ， 并且这些标准应当尽可能的采用量化标准 。 ④ 有真实反映客观实际的数据资料 。 ９.１.２ 　 房地产投资决策的程序 一项投资决策大体要经历以下程序 ： ① 确定拟建项目 要达到的目 标 。 ② 根据确定的目 标 ， 提出 若干个有价值的投资方案 。 ③ 通过方案的比选 ， 选出 最佳投资方案 。 ④ 最后对最佳方案进行评价 ， 以判断其可行程度 。 ９.１.３ 　房地产投资决策的准则 房地产投资项目 的决策经常会面临下列 ３ 种类型 ： ① 确定型决策 。 它是指影响决策的因 素或自然状态是明确肯定的 ， 是可以 定量描述的 。 ② 风险型决策 。 风险型决策又称随机型决策 ， 是指每一种方案的执行都会出 现若干种不同的结果 ， 并且各种结果的出 现都有一定概率 ， 即 每种方案都存在风险 。 ③ 不确定型决策 。 投资决策所面临的客观条件完全未知时 ， 称之为不确定型决策 。 １ ） 确定型决策准则 确定型决策问 题的决策准则就是各类方案的评价指标 。 它一般按决策目标所确定的定量标准 ， 根据不同的约束条件 ， 采用 不同的数学模型和计量指标 ， 进行程序化的决策 。 ２ ） 风险型决策准则 这种方法要求决策者根据几种不同自 然状态可能发生的概率开展决策工作 。 ３ ） 不确定型决策准则 投资项目 未来所面临的状态与前景很不明 朗 ， 决策者在这种无法肯定的情况下进行决策 ， 很大程度上依赖于决策者对风险所持的 态度 。 在此情况下 ， 由 于信息 不全 ， 有较大的主观随意性 ， 所以只得提出若干不同的决策准则作为不确定型决策的依据 。 （ １ ） 悲观准则 由瓦尔德创造的这种决策准则采取悲观的态度看待未来 ， 即 为 了 保险起见 ， 决策者总是按最不利的状态作出 决策 。 （ ２ ） 乐观准则 决策者对项目 面临的未知状态持乐观态度 。 那些喜欢主动冒险的投资者 ， 他们总是能从所有最好的结果中选择一项最有利 的 方案来 。 （ ３ ） 折中准则 悲观准则和乐观准则以两种极端的 态度对待投资 决策 ， 显然与现实不甚相 符 。 事实上 ， 从事房地产项目 投资 ， 任何决策者都不打算在所有项目上冒险 。 同 样 ， 也没有一位决策者永远都不冒 一点风险 。 （ ４ ） 后悔值准则 如果对形势估计错误而选错方案时 ， 项目投资将产生损失 。 决策者当然会因当时的错误决策而后悔 ， 人们总 是希望这种 “ 后悔 ” 的程度即 错误决策所带来的损失越小越好 。 塞维奇把这种原则称为 “ 后悔值原则 ”， 以 “ 后悔值 ” 指标作为 依据 ， 以 “ 后悔值 ” 最小作为方案评价标准进行方案决策 。 （ ５ ） 机会均等准则 机会均等准则也叫拉普拉斯准则 ， 即决策者在决策过程中 ， 不能肯定各种自然状态出 现的概率 ， 便认为是等概率的 ， 即 如有 ｎ 个自 然状态 ， 则每个自然状态出 现的概率为 １ ／ ｎ ， 然后按照风险决策的损益最大期望值作出决策 。 一般来说 ， 确定型项目决策的过程就是方案比选的过程 ， 这使得我们在本节对确定型决策中经常使用的决策指标与方案比选所使用 的一些基本指标等同看待 ， 从而展开叙述 。 ９．２ 　房地产投资项目的方案比选 ９.２.１ 　 房地产投资项目方案比选的含义 前述各章的分析 ， 是在这样一个假设前提下进行的 ： 方案唯一 。 实际上投资者产生投资意向 时 ， 往往面临多种投资机会和可能方案 ， 而由于资金的限制 ， 再加 上对风险因素的考虑 ， 须从中选择预期收益最大者 ， 然后进行详细而具体的投资分析 ， 最后决定投资实施与否 。