02-房地产市场及其运行规律.pptVIP

2014年我国人口总数及其构成分布 指标 年末数（万人） 比重 全国总人口 136782 100 其中：城镇 74916 54.77 乡村 61866 45.23 其中：男性 70079 51.2 女性 66703 48.8 其中：0-15岁（含不满16周岁） 23957 17.5 16-59周岁（含不满60周岁） 91583 67.0 60周岁及以上 21242 15.5 其中65周岁及以上 13755 10.1 * 第一节 房地产市场概述 4、政策法规与利率税制： 政府政策对房地产业发展的影响主要通过以下方面来体现。第一，政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况；第二，政府通过各项税费影响房地产的价格，从而影响房地产的销售状况；第三，政府通过房地产交易政策影响房地产的流通状况。 都是国家通过政策法规与利率税制进行房地产调控的手段，既体现了尊重经济规律，又带有行政干预的色彩。政府通过产业政策及金融政策对房地产市场进行规范和影响。 * 第一节 房地产市场概述 5、顾客 任何产品，只能满足其特定的目标市场需求。6、公众 房地产企业市场环境还包括各类公众，如融资公司（开发商获得资金支持的可依赖者）、媒介公众（开发商声誉的保障者）、政府公众（这个不说也明白）、公民团体公众（商业地产中的重点）、当地公众（为施工骚扰安抚民心）、一般公众（散户）、内部公众（树立开发信心的源泉）。 * 第二节 房地产市场的供求关系 一、房地产市场的需求 市场供求机制作用的发挥和供求格局的变化，是我国房地产行业发展的直接原因，其中我国对房地产的巨大需求及其快速增长为房地产业的发展提供了动力，而供给能力的不断提高则为房地产发展提供了必要的保证。 （一）收入的变化 （二）其他商品的价格变化 （三）对未来的预期 （四）政府政策的变化 * 第二节 房地产市场的供求关系 二、房地产市场的供给 三、房地产市场的机制 价格机制 * 第三节 房地产市场结构与市场指标 一、房地产市场结构 总量结构；区域结构；产品结构；供求结构；投资结构 总量结构：从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供求之间的总量差距。 区域结构：分析在全国不同地区之间，房地产市场发育情况的差异和特点，考查不同区域或城市之间，房地产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异。 * 第三节 房地产市场结构与市场指标 一、房地产市场结构 产品结构：考查房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间的投资比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。 供求结构：针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系；并从市场发展的实际情况出发，判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。 投资结构：根据投资者参与市场的不同投资目的和投资方式，具体分析不同投资方式的适用空间，以及彼此之间的动态协调关系。 * 第三节 房地产市场结构与市场指标 二、房地产市场细分 就是指通过市场调查研究，根据消费者的消费需求、购买动机、购买行为、购买能力、爱好等方面明显的不同，按照一定的规律、标准，将一个整体市场划分为若干个细小的子市场的市场分类的过程。　 市场细分不是对产品进行分类，而是对消费者进行分类。 * 第三节 房地产市场结构与市场指标 1、按地域细分?? 按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。最常见的是按城市划分；还有按照城市内的某一个具体区域划分；按省或自治区所辖的地域划分等等 2、按房地产用途细分?? 如居住物业市场（含普通住宅、别墅、公寓市场等）、商业物业市场（写字楼、零售商场或店铺、休闲旅游设施、酒店市场等）、工业物业市场（标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字楼、仓储用房等市场）、特殊物业市场、土地市场等。 * 第三节 房地产市场结构与市场指标 3、按存量增量细分?? 通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场(土地使用权出让市场)、二级市场(土地转让、新建商品房租售市场)、三级市场(存量房地产交易市场)。 而更加清晰的划分是按照增量存量的方式，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场；将房屋划分为一级房屋市场(增量市场或一手房市场)和二级房屋市场(存量市场或二手房市场)。??????????? * 第三节 房地产市场结构与市场指标 4、按交易形式细分?? 按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括房地产买卖、房地产租赁和房地产抵押。 5、按目标市场细分