威尔夏大道商业部分业态定位策略.doc

威尔夏大道商业部分业态定位策略 唐卡广告 2007-08-23 一、市场背景 1、经济概述 2006年北京市实现地区生产总值7720.3亿元，按可比价格计算，比上年增长12%，连续8年保持两位数增长，人均地区生产总值达到6210美元。全社会固定资产投资达到3371.5亿元，增长19.3%；社会消费品零售额3275.2亿元，增长12.8%；实际利用外商直接投资45.5亿美元，增长29.1%。表一：北京市主要经济指标2、北京整体商业地产市场 进入2007年北京商业地产市场将会形成商业项目集中开业的态势。由于在2008年北京房地产项目将不再允许继续施工，加上诸多项目都试图赶在奥运会之前开业以抓住奥运会带来的巨大商机，所以很多商业项目预计交付及开业时间都设定在了2007年，但从第一季度的市场来看，市场比较平静，只有位于CBD的万达新世界商场于3月23日开始试营业，为北京商铺市场增加了31,000平方米的商业面积。 截止到目前，北京优质商业地产的总供应达到了619.22万平方米。相对的总需求量为519.24万平方米，总的空置率为16.15%。具体走势图见下图： 2.1供应情况 2007第一季度北京新的商铺项目供应只有来源于CBD区域的万达广场新世界彩旋百货项目，提供商业面积31,000平方米。新增的面积与今年全年预计的供应相比非常小。同时，部分商圈的商场或进行拆除改建，或重新装修业态重组，如王府井的女子百货、西单的君太百货，使得北京商铺的存量新增十分有限。 各主要商业圈的商铺供应量，万柳和中关村地区的商业各以近70万平方米的体量处于区域商业量体的第一集团。王府井、西单、CBD和望京等商圈的体量处于第二集团，并且这几个商圈在年内还将有几个大面积的商业项目面市。见下图： 2. 2 需求情况 今年一批大型的商铺物业将陆续投入运营，加上外资零售商的持续涌入，一季度北京商铺物业市场整体需求表现继续畅旺。从业态来看，超市、百货及家居用品等对大面积物业的需求十分活跃。外资一线品牌服装、珠宝及钟表等品牌也纷纷到北京选址开店。截止2007年一季度北京优质商铺需求量为519.24万平方米，本季度新增需求95,592平方米。由于本季度新增供应有限，而相对需求旺盛，导致整体商铺市场的空置率下降了1.29%。? 2.2 租金走向 受商铺强劲需求的影响，加上一季度新增供应的有限，商铺租金的整体表现稳定。处于成熟商业区的奢侈型商场整体租金继续上扬，而中高端商场的租金保持稳定，而中低端商场的租金水平略有下滑。 从全市市场看，北京优质商场的首层平均租金水平为62.9美金/平方米/月（使用面积），相比于上个季度下降了0.5美金/平方米/月（使用面积）。示意图： 市场展望 一季度北京商铺市场相对平静，但二季度的商铺新供应量将会非常大。如华贸的新光三越、美罗城，以及金融街四季商城等项目。供应的集中上市将使北京整体商业零售市场进入空前激烈竞争的状态。 奥运会的临近和北京经济的持续发展，将促使更多外资零售商进入北京市场。而内资对商铺的关注度也非常高。旺盛的需求对商铺未来的租金走向起到积极的稳定作用。 在未来新开业的项目中，大型购物中心所占的比重较大，说明以购物中心的模式进行运营在北京商业零售市场上逐渐占据了主流模式地位。在经营模式上，只租不售的形式得以进一步发展。 近年适合做大型卖场（超市、家居等）的商业项目需求量大，加之政府审批严格，导致可选择的项目将变得相对稀缺。因此，未来此类项目的租金有上涨的趋势。. 市场2007年，很多优质商业项目将陆续开业，进入北京的零售商户可以选择的范围大大扩大。一些国际一线品牌受到公司战略的限制，通常在一个城市只能开有限的几家店，因此在项目的选择上十分谨慎，对商圈环境，项目本身的条件，业主的情况和商业管理公司的水平都要进行认真的考察，而业主给予各种优惠条件来吸引大品牌的进入。如金融街四季商城购物中心已经吸引了路易?威登（Louis Vuitton），古琦（Gucci），Hugo Boss等品牌进入，分别租赁200~600平方米。还有一些零售商扩张迅速，如耐克和阿迪达斯两个品牌在短时间内在几个不同项目上开店的情况并不鲜见。将于今年开业的华贸购物中心，美罗城，西单Mall，大钟寺国际广场，圣拉娜和新三里屯项目，加上已经开业的望京嘉茂购物中心，望京国际商业中心，新中关购物中心和中关村广场购物中心等项目将改变北京原有商业相对集中的态势，金融街，中关村，望京，东四环等新商圈正在形成。2007年，北京商业地产出现了“井喷”现象，据统计显示，2007年北京面世的商业项目27个，放量的初始值将达到237万平方米。其中体量超过10万平方米的商业有九个，面积达约162万平方米，占到了总体放量的约70%。新项目的集中上市将使北京整体零售市场进入空前激烈的竞争状态，而新