同策-5月中国·长兴岛『玖珑湾』产品定位及开发策略建议97页.ppt

;总建约60万方的大型综合性项目 快速发展中的长兴岛临港工业区 ;审视长兴岛;2005年6月——省政府作出举全省之力开发建设长兴岛； 长兴岛临港工业区列入辽宁省“五点一线”对外开放重点区域之一； 2010年4月——长兴岛临港工业区升级为国家级经济技术开发区； 长兴岛面积252.5平方公里，中国第五大岛，长江以北第一大岛 ；;整岛开发上升到国家层面，发展前景看好！;改革创新先行区;用现有的眼光来看这是一座岛屿[长兴岛] 用未来的眼光来看这是一座城市[长兴市];审视玖珑湾;项目名称;地块;待发展区域发展模式情况;[长兴市]岛屿快速发展期，城市日新月异； [玖珑湾]60万平米规模、6-8年的开发周期；;融入城市的整体发展 踏准城市的发展节奏;审视整体规划;虽然过去规划改动较大，但是从规划理论上来看产业区与城市功能区相互区隔的方向不会改变;规划会考虑利用最佳的自然资源打造城市生活区;;规划分析：虽然整体规划上设计启动区块，但是往往拥有一定功能基础的区块将会得到率先发展；;三堂板块：长兴岛门户位置，岛内原居住核心区域，商业中心，各项配套相对齐全，自住人群为主，投资客逐渐开始涉足； 楼区板块：依托于产业园区的新兴居住区域，目前供应不足，预计未来将成为产业人群集中置业板块； 沙包板块：岛内新兴居住区域，属于长兴岛中心地带，项目个数少且规模普遍较大，受到政府开发倾斜，板块内配套设施将会得到大幅改善；;现在人们认为本区块是较为成熟的区块 在本项目开发周期内 我们将会成为“长兴‘市’”的中心生活板块;[玖珑湾]所在区域具备成为[长兴市]生活中心区的条件;滨海路：岛内环海旅游线北线已完工通车，； 南疏港高速：2010年10月全面通车； 哈大铁路：将在长兴岛附近设站； 环岛铁路：瓦房店到长兴岛铁预计2012年完工； 海底隧道：由长兴岛到交流岛已在规划中； …………;审视客户;;;在[长兴岛]到[长兴市]转变过程中客户的变化;本地客户;产业客户;东北客户;进城客户;客户类别;审视市场;2010年长兴岛市场销售面积52.66万平，;10年长兴岛市场均价4278元/平，是均价最低区域;长兴岛市场供应面积结构分布（单位：平）;2010??市场总价结构分布（单位：万元）;2010年市场单价结构分布（单位：元/平）;未来区域项目将以小高层和不超过18F的高层为主;目前产品主力面积段：60-80 ㎡面积段占比达60%以上，市场供应呈现集约化趋向;区域已知项目——项目单价、总价情况;目前市场已知总体存量大概5000多套，未知存量巨大，存在竞争暗涌。;? （一）年度控制总量指标 ??? 2011年我区土地供应总量在611公顷左右，其中新增建设用地严格控制在411公顷以内，鼓励和引导利用存量建设用地200公顷左右。 ??（二）年度土地供应计划用途结构 ??? 在2011年土地供应总量中，基础设施用地35公顷；工业仓储用地370公顷；科技、教育、文化、卫生、体育和行政办公等用地30公顷；住房用地161公顷，其中小套型普通商品住房建设用地约131公顷（其中限价商品房50公顷、其它81公顷），经济适用房10公顷，以上用地年度供应量占住房建设用地年度供应总量的81%，其它20公顷；商服用地15公顷。 （三）空间布局 ??? 综合区土地供应量占土地供应总量的20％；产业区的土地供应量占土地供应总量的65％；北部产业区的土地供应量占土地供应量的15％。;2011年长兴岛在售项目市场小结;长兴岛需求特征明显，以首次置业需求为主，需求面积主要集中在90平米以下；80-90平面积段需求比最高，需求略大于供给；按照市场现有的表现来看，超过100平米户型即成为高端需求； 产业客户：由于入驻岛内产业园工作，工作时间有限，预计不会在岛上常住，因此倾向于小面积产品，最好易于转手。主流需求户型：60-70平两房； 本地客户：本身积蓄+部分客户拥有动迁补助，具备购买力；多为自住，注重户型舒适度，通透户型及传统方正户型备受青睐。主流需求户型：80-90平两房；;从客户来源上看，原住民与产业员工为购房中坚力量（动迁客户较少主要由于受到回迁楼、限价房的强力分流）； 瓦房店等其他区域客户数量维持恒定，认购比例上升；动迁客户大量减少，本地高端改善客群数量维持恒定，认购比例上升；;“长兴岛客户比较喜欢标准通透户型，端套户型中对东向户型的喜好程度明显高于西向；得房率是这里客户比较关注的，因为涉及到实际买到的使用面积，因此多层相对好卖。” “长兴岛客户不喜欢把山墙的卫生间，因为怕透寒；其中产业员工对于五明的户型比较认可，并且重视储物空间。” “原住民比较喜欢大客厅，对面积尺度的要求强过对功能间数量的需求。” “一些年轻的产业员工比较喜欢如八角阳台这样的创新点。”;项目开发周期建议;客户：以产业人口为主 需求：