上海君行营销策划有限公司——积压商品房如何快速销售.doc

把城市积压商品房转为保障住房实施办法 ——辽宁现代公益扶助基金会 ???????????????????????一、? 前言 在国家房地产市场宏观调控之际，全国各地普遍存在商品房滞销积压现象， 同时，国家提倡发展的保障性住房因各地政府财政支持有限，在建设中也反映出或存在不少的困难和问题。一边是商品房滞销积压，地a方财政、金融、社会经济形势受到极不利的影响；一边是保障性住房满足不了供应要求，地方财政、金融支持、社会稳定出现问题。能不能解决好这个矛盾，这是当前社会相关经济体与政府、地方政府与中央政府、地方财政与金融机构、社会稳定与经济发展等所面临研究的新课题。本办法着重通过解决把城市滞销积压的商品房转为按保障性供给价格的住房来解决大部分商品房滞销积压与保障性住房供应和发展不足的矛盾。 本办法的实施主要体现了如下出发点： 1、把现有滞销积压的商品房完成销售，可以解决开发企业实际存在的债务链问题，解决社会矛盾，推进社会经济产业链合理发展； 2、完成滞销积压的商品房销售，实现地方政府财政税收尽早入库； 3、提供丰富的方便用户选择的优质的保障性普通商品房的房源； 4、在不需要地方政府进行财政支出或降低财政收入的条件下，完成保障性住房的足量供应； 5、为保障性住房建设开辟了一条新途径。 二、? 开发企业提供相关文件 凡是同意把城市滞销商品房转为保障性住房的开发企业需向辽宁现代公益扶助基金会授权机构提出申请并提供如下文件（原件扫描）： 1、企业经营文件：营业执照、组织机构代码证、税务登记证（地税、国税）、开户许可证、机构信用代码证、开发企业资质证书、贷款卡、法定代表人身份证。（同时提供正本和副本） ?? 2、项目文件： ? ?（1）五证：建设用地规划许可证、土地使用证、建设工程规划许可证、开工许可证、销售许可证； （2）开发项目与按揭银行签订的相关协议； （3）销售状态报告（要反映销售总面积和户数，已定、已完成、未进行的销售面积和户数及对应的户型和户型面积。）建议列表报告； （4）各阶段销售价格明细及说明； （5）项目地周边1000米范围内的市场销售价格及分析； （6）当前项目执行销售价格方案及策略。 3、项目投资经营分析： 要求按附件1、开发项目投资经营分析（标准格式）进行，各项成本明细及计算标准须列表反映。 三、? 商品房转为保障性供给价格的住房条件分析 ?? 1、12%的年度利润捐赠于公益扶助基金会可以税前抵扣，抵扣额度相当于销售价格的4%—6%，该抵扣额度捐赠。 ?? 2、加速实现销售，可以降低项目间接费用（项目管理费用、销售费用、财务费用、不可预见费用），该降低额度捐赠。 ?? 3、加速实现销售，可以提高项目方的资金利用率和资金时间效益以及降低利息支付额度，为此项目方在进行财务综合分析时会有一个销售让利捐赠。 ?? 4、按照团购模式，项目方会有较大的销售让利空间，该让利捐赠。 ?5、加速积压住房销售，实现政府地方财政税收尽早入库，完成保障性住房的足量供应，政府应给予相应保障房、经济适用房政策支持。该政策性盈利捐赠。 ?? 6、在上述税前抵扣、降低间接费用、销售让利、政策支持等综合作用下，项目方完全可以实现把按照原市场销售价降低15%—20%左右后仍有满意的税后利润收益。 ?? 7、在上述分析基础上，在满足项目方税后利润收益有保障的前提下（限定开发项目合理的利润），把滞销商品房转为保障性供给价格住房销售的必要条件是：把商品房市场销售价的20%捐赠给公益扶助基金会，基金会对符合购买保障性普通商品房的购房者实行房价最高50%-70%的补贴，补贴年限不超过20年。商品房的房价补贴50%-70%，既达到了接近保障性普通商品房的价格水平，甚至可能低于各地政府主管部门对保障性普通商品房价格的限价标准。 四、? 商品房转为保障性普通商品房销售工作流程 1、????????? 项目方向基金会授权机构提交申请，同时提供企业经营文件、项目文件、项目投资经营分析。基金会授权机构根据项目方提供的有关文件进行核实、分析并拟定销售方案，双方取得一致意见后，进行下一步； 2、????????? 项目方与基金会授权机构签订商品房合作营销协议； 3、????????? 项目方和基金会授权机构共同与公益扶助基金会签订捐赠协议书（将销售收入的20%捐赠给辽宁现代公益扶助基金会）； 4、??????? 按照购房资助补贴办法实施 五、? 购房资助补贴办法 （一）申请购房补贴的条件 1、凡符合每个家庭购买一套住房的基本原则或年满22岁在职人员，按家庭月收入测算购房居民购买普通商品房的最高限额，在限额购房范围内，用家庭月收入33%作为70%银行按揭贷款等额还本付息，不足部分都可以向公益基金会申请购房补贴， 2、按家庭人口，对购房面积在人均30平方米以下有困难的购房人可以申请购房补