试论工业地产项目的运营管理.docx

近几年，随着我国住宅产业和商业地产项目的快速发展，工业地产市场也从无到有逐渐发展起来，工业地产项目的开发和运营逐渐受到社会的关注。　从用地性质上看，工业地产项目不同于住宅、商业服务和综合类用地，被称为第四种用地类型。工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地及该类土地上的建筑物和附属物，包括工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。工业地产项目在选址、业态定位、招商管理等领域与商业地产、住宅地产也有着本质的区别。工业地产是工业生产的支撑，对工业的发展起配套和辅助作用。随着我国工业投资的不断增加和市场经济体制改革在广度和深度上的不断推进，工业地产项目的开发面临着广阔的空间。　关于我国工业地产项目的运营，有学者认为工业用地出让必须走市场化道路，并通过对广东、浙江等地的工业地产项目的实例分析，根据土地价格由地租决定的理论，在工业、商业和住宅项目中，价格是依次递减的，因为这三类用地获取地租的能力是递减的。但在现阶段，我国工业用地的出让价格远低于其它两类，甚至有的地方出现了工业用地的零地/定制论文价和负地价现象。工业地产市场化程度不高是造成工业用地价格偏低的主因。也有学者认为还应考虑工业地产项目自身特点的影响。工业地产适应性差、投资风险大，工业用地价值在生产中被分批转移，工业地产项目可以在后期带来持续的财政收入等，都是导致工业用地出让价格偏低的原因。　2006年8月1日，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》，8月31日发布的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，要求工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，且其出让价格不得低于公布的最低价标准。此后，工业地产项目的拿地价格上升，以往以低地价作为利润保证的做法不再有效。如何对项目进行运营管理、提高项目效益，成为工业地产开发的必修科目。　工业地产项目开发面临的机遇与挑战受国家对商业和住宅产业调控的影响，在工业发展对标准厂房需求量增加和工业地产市场规范化的背景下，越来越多的房地产开发商开始涉足工业地产项目开发。工业地产项目除了具有一般房地产项目的共性之外，还有许多自身的特点，比如讲究规模效应、受地方产业政策影响大等，这就要求开发商必须具备雄厚的资金实力和较高的项目运营管理水平。　以往我国工业地产开发主要采取工业园区模式，但随着国内产业的升级和转移，工业园区模式在投资、建设和开发管理上的问题日益凸现。　1.工业地产项目开发面临的困难?（1）工业地产市场发育滞后。长期以来，低价位的工业用地一直是地方政府吸引招商引资的优惠条件，这使得我国工业地产市场长期处于低水平状态。工业地产市场化程度低、对工业地产的理念认识不够及专业运营知识的缺乏，使得工业地产项目开发面临投资风险。　（2）工业用地供应量收紧。国家一再强调保护耕地，并一再出台政策保证土地节约集约使用，使用工业用地供应量有限，给工业地产项目拿地带来了一定困难。　（3）经济危机严重影响工业地产项目运营。工业地产的最大消费群体是制造业，在全球金融市场动荡、中小企业出口减少和效益不景气的大背景下，工业地产市场相对低迷，工业地产开发面临多重困难。　2.工业地产项目开发面临的机遇（1）国内产业转移为工业地产项目带来机遇。我国的先发展地区正面临着产业升级，有些产业将被转移到后发展地区，这就对工业地产项目开发产生了很大的需求，为工业地产发展提供了机遇。　（2）前些年的过度开发，近期的产业转移，金融危机以来的企业倒闭，工业物业已出现明显过剩的现象，不少业主（多为国有企业）需要专业的工业地产运营商提供因应之策。　工业地产项目运营管理的特点、问题与对策运营管理是对企业生产、交付产品或服务的系统进行设计、运作和改进的过程。运营管理属于管理领域，是对整个产品生产和交付系统的管理，其任务就是高效、低耗、灵活、适时、适质、适量地生产或提供社会所需的产品或劳务，其内容包括运营系统设计、运营系统运行管理。前者包括系统设施选址和布局、系统运行模式设计和决策、作业研究和工作设计等；后者包括运营计划和控制、质量管理、供应链管理等。运营管理作为企业管理系统的重要组成部分，是企业赢得市场竞争的重要基础。　运营管理最先在制造业中提出并得到广泛应用，而工业房地产项目的运营管理与传统意义上生产制造型企业的运营管理相比，有很大的不同。工业地产项目运营管理，是指在工业地产项目的经营管理过程中，对项目开发商所提供产品和服务的开发设计的管理，是对运营过程及其运营系统的设计、计划、组织和控制。企业管理学中现有的以制造业企业管理为主的生产管理、营销管理等很多理论和方法，对工业地产项目的运营管理并不适用。　1.工业地产项目运营管理的特点?（1）人的作用在工业地产项目运营管理中十分突出。工业地产项目的产出属于服务范畴，是无形的产品。制造业以产品为中心组织运营管