资产评估课件-第二章资产评估基本方法.doc

资产评估课件-第二章资产评估基本方法 管理资源吧（.glzy84），海量管理资料免费下载！ 第二章 资产评估基本方法 管理资源吧（.glzy8），海量管理资料免费下载！ 本章基本要求 掌握资产评估三种基本方法的原理，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。 管理资源吧（.glzy8），海量管理资料免费下载！ 本章重点 对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。 管理资源吧（.glzy8），海量管理资料免费下载！ 本章难点 对收益法评估基本原理的理解以及收益额、折现率和收益期三个基本指标在实践中的取得方法和途径。 管理资源吧（.glzy8），海量管理资料免费下载！ 资产评估方法 资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。 管理资源吧（.glzy8），海量管理资料免费下载！ 资产评估过程结构图 评估环境 —社会 —经济 —技术 —法律 形成问题 评价指标 综 合 分 析 选 择 实 施 意 见 1 2 3 4 5 6 7 目的与动机 1 资料收集 2 鉴定与评价 3 假设前提 4 定量估算 5 结果分析 6 提出结论 7 活动过程 思维过程 管理资源吧（.glzy8），海量管理资料免费下载！ 资产评估基本途径和方法 市场途径 成本途径 收益途径 评估基准日 过去 未来 成本法 市场法 收益法 管理资源吧（.glzy8），海量管理资料免费下载！ 市场法 成本法 收益法 直接法 类比法 重置成本 成新率 重置核算法 物价指数法 功能重置成本法 统计分析法 观察法 使用年限法 直接价值法 收益额 折现率 收益期 资产评估方法体系 管理资源吧（.glzy8），海量管理资料免费下载！ 第一节 市场法（p70） 一、基本思路 市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估思路。 市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一 管理资源吧（.glzy8），海量管理资料免费下载！ 二、基本原理：资产的替代原理 三、基本前提： 1、需要有充分发育活跃的资产市场 2、参照物及其与被评估资产可比较的技术参数指标等资料是可以收集到的。 管理资源吧（.glzy8），海量管理资料免费下载！ 四、操作程序 确定被评估资产 选择参照物 比较差异因素 调整差异指标 综合分析 得出结果 1.参照物的可比性：功能、市场 条件、资产实体特征和质量、成交时间等。 2.参照物数量：三个以上。 1.选择差异因素：根据资产种类，选择对资产价值影响较大的因素。 2.指标对比、量化差异。 以参照物成交价格为基础，将 各项差异指标进行调整，得出初 评结果。 对初评结果进行分析，用统计分析 或其他方法判断结果的合理性。 管理资源吧（.glzy8），海量管理资料免费下载！ 五、常见的评估方法 直接法是指能够在市场上找到与被评估资产完全相同的参照物，或被评估资产的取得时间与评估基准日非常接近且市场价格基本稳定的情况下，直接以参照物的市场交易价格或购置价格作为被评估资产的评估值的评估方法。 1、直接法 管理资源吧（.glzy8），海量管理资料免费下载！ 1、如果与被评估资产相同的参照物在评估基准日同时存在多种交易价格时，应当选用价格最低的一种。 2、如果参照物价格变动幅度过大，可在分析参照物价格合理性的基础上，加以适当调整。 直接法应当注意以下问题： 管理资源吧（.glzy8），海量管理资料免费下载！ 类比法，又叫市场成交价格比较法，是在公开市场上无法找到与被评估资产完全相同的参照物时，可以选择若干个类似资产的交易案例作为参照物，通过分析比较评估对象与各个参照物成交案例的因素差异，并对参照物的价格进行差异调整，来确定被评估资产价值的方法。 2、类比法 管理资源吧（.glzy8），海量管理资料免费下载！ 类比法的基本计算公式为： 被评估资产评估值＝参照物价格×调整系数 被评估资产评估值＝参照物价格×（1＋调整率） 管理资源吧（.glzy8），海量管理资料免费下载！ 1.时间因素。时间因素是指参照物交易时间与被评估资产评估基准日时间上的不一致所导致的差异。 如果评估对象与