商务花园教程.ppt

* 创智天地的运行盈利模式：把握科技时代脉搏，获取长期收益 公共活动中心租售长期收益 生活工作区会有一部分物业用于出售，收回主要投资 高科技园区租售获取长期收益 获取长期收益为主要目的 * * 创智天地成功因素分析：宏观角度 二是城市配套成熟：项目距离五角场中心区不足五分钟步行路程，而五角场正在被上海政府打造为城市副中心，各项大型配套已完全成熟。 一是时机把握准确：上海中长期规划提出科技兴市的战略，而瑞安公司借此东风，与杨浦区政府合作，提出打造上海科技中心的概念，并得到了政府的强力支持（政府入股）。 三是区域科技氛围浓厚：项目周边名校林立，提供了大量的高科技后备人才。 * 创智天地成功因素分析：产品角度 一是在城市中心走低密度生态化路线： 创智天地一改过去写字楼地处“水泥森林”的印象，同时一改过去科技园实用、简单、档次低的现象，在城市中心走了一条高品质（甲级配置）、生态化的路线。 二是充分体现创意性： 通过色彩、门口造型、小品、楼梯、LOFT等产品构件营造一种创意的空间感。 * 创智天地成功因素分析：营销角度 一是自身渠道强劲：瑞安公司在上海有两座顶级写字楼，期间与多数公司建立了良好的关系，深知公司扩张之苦，瑞安在第一时间向他们伸出了橄榄枝。 二是借势政府：利用各种活动先后邀请了上海市级领导和国家重要领导人视察、参观该项目，在市场上产生了强大的社会影响力。 三是高性价比：利用政府关系，对重点企业进行税收等方面的优惠，同时与部分重点引进企业进行战略联盟，参与项目的建设。 四是明星效应：首期引入国际明星企业，奠定产品气质，同时为后期产品推广奠定基础。 * 位置: 位于经济开发区中轴路（未来国际企业大道）的端点，构成了区内商务公建区和东部工业区的分界线，同时也构成了开发区中心形象的重要组成和标志。 项目概况：项目总占地12万平方米，总建筑面积约11万平方米，其中地上部分9万平方米，计划分为三期开发，于2005年中全部竣工。其中一期面积3万平米左右，主力户型在1000-3000平米之间。容积率：0.77，绿化率：41%。 交通:位于北京经济技术开发区南大门的入口处 项目北部有开发区内唯一交通服务中心 三条主干道通往市中心 配套：项目拥有满足员工就餐、商务洽谈、健身娱乐、购物休闲功能的商务会所 ;? 北京开发区五星级的博达国际交流中心、朝林大厦；海关、商检、外汇管理局等机构，及专家公寓、青年公寓、保税仓库、中心邮局、电信局、金融服务机构、消防中心等配套设施。 北京亦庄经济开发区BDA国际企业大道 ——关于客户的思考 亦庄BDA * 准确的市场定位获得市场先入者优势 成交客户民营居多，且均为外地企业，有极少数亦庄工业园扩容的客户（资生堂），客户比较追求个性化办公、在乎办公的环境。 高层写字楼 多层写字楼 厂房+写字楼 独栋办公楼 独栋办公楼 生态独栋办 公楼 BDA国际企业大道市场定位过程 市场细分 生态独栋办 公楼 目标市场 1500~3000平方米的 环境优美的、独栋式 的、智慧型产业建筑 市场定位 大型企业的研发、设计部门 中等规模的以研发、设计、商务或增值服务为主题的智力密 集型企业 目标客户 入驻客户特征： 部分入驻客户名录： 中石化; 资生堂;白领服饰; 世纪城房地产; 宝恒服装设计; 西班牙奉尔文特控制系统(北京)公司;中国黄金集团; * 个性化、特色化的建筑产品叩开客户心门 规划： 地块的规划和交通设计特别强调安全性，方便性，以及和建筑与景观之间的渗透与结合。 每个独立的企业都可以很方便地自成一个体系，享有自己的室外景观空间。通过场地内部的车行路所形成的主路网可以非常方便地到达每个建筑。 分布整个场地的人行路将建筑和道路有机的结合在一起，突出了公园的感觉。 建筑： 既考虑到彼此之间的对比，又在形式、色彩和材料的应用上不失和谐。 ?体量和形式力求人性化和亲近感，同时又融合到景观中去。 外立面运用不同材质、虚实效果以及不同质感的对比；特别强调的入口处的立面和标识设计，给各个企业以品牌的感觉。 锯齿型排布，退台以及雨棚的引入，强调建筑设计的雕塑化感觉。 环境： 精心设计的草坪，湖面、小溪和坡地等元素创造一个建筑与景观自然融合的小环境。 相邻建筑之间，采用加密树木形成其缓冲带。 * 依托开发区产业，截取各产业高端作为自己的目标客户 亦庄经济开发区的五大产业链 电子信息 光机电一体化 生物技术与新医药 新材料与新能源 软件制造 代表企业 诺基亚、朗讯科技 中国数字电视联盟 代表企业 SMC、ABB、 施耐德、GE 代表企业 拜尔、安万特 人类基因组北方 研究中心 国家病毒生物中心 代表企业 英纳超导 嘉捷恒信 大陆太极 中钞锡克拜 代表企业