南昌深国投购物中心商业中心调研报告（DOC 213页）.doc

南昌深国投商业中心调研报告 前言 南昌市是江西省省会，地处江西省中部偏北，赣江、抚河下游，东北滨临我国最大的淡水湖鄱阳湖， 是我国主要的革命根据地之一，有着悠久的革命历史文化背景。 下辖东湖、西湖、青云谱、青山湖、湾里、昌北开发及高新七区；南昌、新建、进贤及安义四个县。截止至2003年年底，户籍人口共有450.77万人。 南昌市2003年社会消费品零售总额201.18亿元，比2002年增长13.1%，零售消费市场亦日益活跃。分行业看，批发零售贸易业零售额185.31亿，同期增长13.1%；餐饮业15.25亿，同期增长12.1%；其它行业0.62亿，增长10.8%。 南昌市商业未来发展蕴涵着无限的潜力同时，商业点之间竞争越趋激烈，我们的项目在这一大背景下应运而生。 那么，除了项目本身的优势以外，整体业态如何组合才能更受本地人士欢迎呢？如何创业地引导消费？当区的商业容量与项目的关系如何？怎样令项目的市场级呐量更大化？租金收益有保障？ 这些关键的问题，需要由对一般市民的日常消费购物、娱乐等方面习惯及对商家对商业用房之需要求与期望为判断的基础。 我们希望通过科学、系统的调查统计和分析；通过有前瞻性的反复推论；就项目之定位，业态组合、形象、创新概念等方面作出具参考性的建议，令项目成为南昌市的商业新中心。 第一部分 市场调研 市场调研目的、调研方式及样本收集 重点研究主题 市场上现有的主要商业项目包括百货公司、商场、大型超市、大型家居市场）的业态结合、经营现况等等，以及南昌市民对上述各大项目的喜爱程度。 商业配套设施诸如餐饮、文娱设施等市场供应状况。 南昌市居民的购物消闲习惯，及对当地商业配套的全面要求。 一般零售商对于在当地区开业的意向，他们对租金的承受能力及对当地商业空间的看法。 邻近地区现经营店铺的数量及分布与主要商业点经营面积统计。 各大商圈地区现有供应店铺的租金与售价水平，以及市场上同类物业及具可比性物业的综合分析。 所有调研分析的目的就是要为项目的发展方向提供参考基础。 效益——分析辐射范围消费人流及消费力，估算项目能有多大营业额。 比较现时市值租金及同类商场租金——评估项目租金水平 从租金回报角度分析项目的总体价值 结合市场空间及市民未来需要厘定项目的市场定位。 提出新概念——建议业态和商号组合。 如何建立可持续发展的商业中心。 如何满足市场调研目标 南昌市作为江西省省会城市，位于江西省中部偏北位置，总面积7402平方公里，人口达450万，南昌市商业点及商业街较集中于西湖区及东湖区交界一带。项目座落于南昌市青云谱区、西湖区及青山湖区之间，故此市场调研的主要地域范围将集中八一广场一带，解放西路一带。并凭借对之深入调研探访了解，研究项目对其他地区的辐射情况。 南昌市内购物商业点较为集中，而其它区域商业点分布极其零散，为避免访问消费群体过于集中，因此是次市场调研亦覆盖多个路段区域，全面反映消费者习惯与取舍要求。 近年随着省政府的大力支持，南昌市商业有着较大飞跃的发展，市民之营商意识日渐浓郁，而市内之零售、餐饮等行业亦日益发达，系统研究市内营商人士要求，对项目定位亦是极为重要的判断依据。 市场调研方式及问卷设计 问卷设计将更深入具体调研市民的消费方式及消费力。也会就关键因素把不同考虑层面作多方面分析。着重了解他们目前的需要及对未来新增商业项目的期望。 商号需求调查，则集中了解他们对本地商业空间的看法，及对租金的承受。 对市民购物消费需求，将用定点随机街头访问形式。 对商号使用者的需求，则集中在主要商圈和项目邻近区域做定点入铺访问。 对现有各大经营中之百货公司及大型商场，全部采用实地考察。 对主要商圈的核心地段和项目所在区域，以逐一统计并逐一记录的方式；把业态再作分类重点。估算现有的商业楼面总面积。同时也为项目周边直接辐射影响的消费户数及人流量作出统计估算。 基本相关数据，则从政府统计年鉴中及公开报告抽取有参考性之资料。 样本收集范围与数量 居民消费习惯及消费取向的调查 街访调研地区采样统计 调研地点 有效样本 作废卷 胜利路 16 3 北京华联青云谱分店 26 1 象山南路新洪客隆 13 10 麦德龙 23 5 万寿宫 19 5 万达购物广场沃尔玛 29 1 中山路口 8 0 洪城大厦 20 3 八一广场新华书店 25 0 丽华购物广场 32 0 北京华联上海路分店 15 2 天虹商场 24 1 八一广场 4 0 解放西路 21 0 叠山路 4 0 太平洋百货 23 0 合计 302 31 商铺使用者需求调查 商铺入户地区采样统计 调研地点 有效样本 作废卷 丁公路 14 0 万寿宫 6 4 北京西路 16 3 南京东路 10 0 中山路 28 8 胜利路步行街 12 1