2011年1月菏泽鸿润项目营销策划探究.ppt

菏泽鸿润项目营销策划探究 郑州上元房地产专业机构 2011年1月6日 缘起 从接手鸿润这个项目开始 我们一直在讨论 这片土地的属性是什么？ 这个项目的气质是什么？？？？ 他注定了要做沙土镇的王者 一个孤寂的英雄 … … 目 录 第一章：市场探析 第二章：目标客户解析 第三章：地块分析 第四章：项目分析 第五章：项目营销建议 第六章：项目VI设计 第一章：市场探析 一、区域环境 二、市场消费者调查 三、区域内房地产市场分析 2010年政策变化 四月新政要点：国家采取差别化的信贷和税收政策，停发第三套房贷款，遏制外地炒房者，银监会对房地产政策收紧。 9月26日晚通知要点：土地闲置一年禁买地，严控土地出让，严查囤地炒地 9月29日晚多部委发文要点：暂停第三套房贷、限购房套数、推进房产税试点 政策的每次变动，都会给房地产市场造成一定的冲击，同时也牵动着每个地产人的神经。消费者有期盼到理想的破灭直至归于平淡，市场在波动中一次次坚挺，价格平稳上扬。 未来市场预期：因国家希望房地产市场平稳，是遏制，而非打压，未来市场会继续出现调整政策，但整个市场平稳发展方向不会变。 一、区域环境 1、沙土概况： 沙土镇2001年2月撤乡并镇，由原沙土镇和新兴乡合并为现沙土镇至今。位于菏泽市牡丹区东北部，镇机关驻地距牡丹区政府所在地25公里。北与郓城县的黄安镇交界，西与牡丹区安兴镇、皇镇乡接壤，东与巨野县太平镇相邻， 南与定陶县半堤乡、孟海镇相连。327国道、新石铁路、曲菏高速公路东西横贯该镇全境。 一、区域环境 4、区域强镇： 　该镇农村经济总收入名列全区乡镇第一名。 全镇获得的荣誉称号主要有：中国乡镇之星、齐鲁乡镇之星、全国小城镇建设试点镇、全国乡镇企业系统企业管理年活动先进单位、全国最佳经济效益乡镇企业、山东省乡镇企业示范区、山东省先进基层党组织、山东省科普工作先进单位、山东省公安派出所档案工作规范化单位、菏泽地委、行署发展乡镇企业先进单位、菏泽地委、行署创建文明村镇活动先进单位、菏泽地区老龄工作先进集体、菏泽地委、行署计划生育“三为主”乡镇、菏泽市明星乡镇企业、菏泽市种植业结构调整先进单位、菏泽市民营经济工作一等奖、菏泽市建设工作先进单位、菏泽市经济小区建设先进单位，菏泽市精神文明建设先进乡镇、菏泽市110建设先进单位、 菏泽市科技进步先进乡镇、菏泽市信访先进单位、菏泽市妇女工作先进单位、菏泽市殡改工作先进单位等。 一、区域环境 5、人民生活： 1994年，全镇基本实现“三通”’(户户通电，村村通程控电话、通柏油路)，60％的农民加入社会保险。由于机械化、电器化的实现，农民劳动强度大大降低。男子作为剩余劳力投入工业和第三产业。2009年，农民人均纯收入7476元。 6、村镇建设： 1997年获得“全国小城镇建设试点镇”，先后被列为全国500家小城镇建设试点镇、山东省百新工程试点镇和山东省中心镇，是菏泽市牡丹区版图面积最大的乡镇。拓宽了裕成路、 八仙路、中心商业街等乡村公路，拓宽长度54公里。真正形成了以327国道为轴线，南有商贸区，北有食品工业区，东有民营工业区，西有行政办公区的城镇建设规模。 一、区域环境 经济发展：该镇以食品加工业发达著名。 第一产业：2008年，粮食亩产448公斤，总产1988.4万公斤。 第二产业：资源型、加工型向市场外向型经济转移，围绕“三资” (合资、合作、独资) “四大”(大调整、大联合、大开放、大开发)，外引内联，优化产业结构， 逐步形成了以绿色食品加工为龙头，以绿色产品种植为龙身，“公司+农户”协调发展的产业化格局。 第三产业 ：镇驻地规划建设7.2平方公里的商贸城和五纵五横的食品城和三区一线 (食品工业区、民营工业区、板材工业区及沿经七路长20公里的民营经济一条线) ，在商贸城开发建设了蔬菜、建材、车辆等六大专业批发市场，其中把红萝卜批发市场建成江北第一专业批发市场。至2000年底，全镇个体工商户达到2568户， 私营企业128户，个体运输户1512户，其中客运户10 3户； 各类商业、饮食业、服务业等服务网点289户，第三产业从业人员3230入，实现总产值8579万元，创利税291万元。 特色产业 沙土镇境内有美国、加拿大、日本、台湾、香港等五大合资、独资企业，有四大内资企业，主要以绿色食品加工业为主。这些企业构成了该镇的经济特色，镇内的一、二、三产业大都是围绕九大企业而兴起，以服务于九大企业为特色。 二、市场消费者调查 为了准确的掌握沙土镇居民的购房心理，为下一步工作提供准确的数据，我公司进行了本次消费者调查。 本次访问主要区域为沙土镇。 本次共调查消费者347名，其中有效问卷286份，无效问卷61份。调查个体包括：务农人员29人，个体户（从事蔬菜种植、批发等）53人，商户（从事五