世联案例分析_苏州华成亿象城.ppt

本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 案例分析－苏州华成亿象城 世联案例分析 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 2010.07.14 * 目录 一、项目介绍(区位、人口、交通、竞争) 二、业态规划 三、建筑规划 四、开发节奏 五、运营模式 六、营销方式 七、项目总结 * 地理位置：沧浪区南环路、福星路、友新路交汇处 开发商：苏州园区华成房产 占地面积： 37058平方米 建筑面积： 81000平方米 产品面积：20-150平方米 停 车 位： 800个 开盘时间： 2010-6-20 入住时间： 2012 楼层状况： 亿象城共计12栋楼组成，层高有2、3、5层 亿象城位于苏州市市区的西南部，地处苏州市沧浪区的核心位置， 交通状况：东临友新路，南依福星路，西接西环高架、友新高架，北上南环高架，轻轨2号线“桐泾公园站”，距离本项目约100米 项目本体 基本介绍:由沿街商铺和大型shopping mall组成，集吃喝玩乐购于一体的综合性商业广场 * 商业格局：苏州商圈正处于更迭期，在古城区核心商圈的基础上，园区和新区开始形成影响力，吴中、相城的区域商圈正在形成 苏州市内商业主要分布在古城区、苏州新区及苏州工业园区三个区域 古城区以市级商业中心观前街、区域商业中心石路商圈、南门商圈为主要代表，山塘街、凤凰街以及十全街为补充 苏州新区以狮山路—淮海街为代表； 苏州工业园区则以环金鸡湖一带的商业区域为主，湖西发展已较为成熟，湖东正在逐渐崛起 项目本体 * 金 阊 区 平 江 区 沧浪区与苏州 古城中南部，是苏州市历史最为悠久、人文积淀最为丰富的中心城区之一。 沧浪新城与沧浪区 沧浪新城与金阊新城、平江新城作为古城区的三大新城之一，主要肩负分担沧浪古城区人口、商务压力。 项目与沧浪新城 沧浪新城5.06平方公里，集商务、居住、创业、生态功能于一体的现代新城。 项目位于沧浪新城最东北角，紧邻新城北界限南环高架。 区位：隶属沧浪新城，接驳古城区，区位优势明显 沧浪 新城 沧浪新城 沧浪新城 项目本体 * 人口：以项目为中心，在交通体系的支撑下，商圈6.5平方公里，潜在消费人群15.2万人，消费人群具有稳定性 友联社区、水香六村，约2万 天辰花园、教师新村、盘蠡新村、博雅苑，约2.2万 四季晶华、美之国、万佳花苑、雅典世家，约3万 世茂运河城、湖山新意，约4.4万（已入住约0.2） 福星片区 约0.6万 德合片区，约0.5万 桐泾公园片区，约2.5万 区域面积 主要区域涵盖沧浪新城全部以及解放路以南桐泾公园片区，地域面积约6.5平方公里 区域人口 老新村、新住宅项目以及自建房和水果市场的流动人口，共计15.2万人口 项目本体 * 交通：成熟公交体系和未来轻轨二号线凸显项目可达性优势，项目辐射范围增大，消费人群基数增大 项目周边公交车站点及线路 友联二村站：325、923、47、54、900 福星小区站：325、10、58、42 项目周边轻轨线路 2号线桐泾路站，距离项目150米 相城居住组团 平江新城 劳动路居住区 项目本体 * 交通：区域内部、连接外部动线齐全多样，项目紧邻主动线，使得消费者能便捷到达项目 区域内动线 主动线：友新路、宝带西路，以及盘蠡路为区域内车流量和人流量最多交通干道，公交车体系和人行道体系完善，连接新城与其他区域 次动线：吴中西路、红新路，主要是区域内动线，连接区域各小区，人流量较多，但车流量较少 外部进入区域动线 西南环立交：苏州古城区与外部交通枢纽之一，外部车辆下高架后可通过南环地面道路进入区域 2号线桐泾路站：通过福星路步可进入区域内 轻轨站 项目本体 * 竞争：本项目同区域的外部竞争较为激烈，尤其是世茂运河城的商业将对本项目消费人群产生分流 1 新沧商贸中心 2 四季商业广场 3 盘蠡花园沿街商业 雅典花园沿街商业 4 友联社区商业 6 5 福星新城沿街商业 7 汇金新地 8 世茂运河城 宝城广场 9 项目本体 世茂运河城150万平米(商业40万平米)，涵盖了世茂百货、世茂院线、大润发、5A写字楼、超5星酒店、商业街、SOHO、豪宅公寓等丰富物业类型。从体量和区位上看，该项目更具备区域商业中心的潜力，但项目10年底开建商业项目，这给亿象城带来了高调占领市场的契机 * 餐饮、娱乐、休闲、购物等功能较好的延长了客户逗留时间，同时功能集聚，易产生商业氛围 业态规划 A区（第12幢），4层，1层街铺，2/3层品牌餐饮，4层健身（意向）、5层湘膳（餐饮），全部销售 B区（第9-11幢），9幢全幢出售战国策、钱塘人家，10幢，11幢销售