2011年1月26日房地产新政解读.ppt

解读2011年1月26日国家房地产新政 新政出台背景 自2010年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，全国房价涨幅得到一定控制。但有些城市的房价依然保持上涨，特别是9月份以后全国连续四个月房价依然保持上涨趋势，并且从一线城市蔓延至二三线城市，第三次调控呼声越来越高。 国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出，自去年国家房地产市场调控后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，进一步促进房地产市场平稳健康发展的背景下，出台本次新政。 新政内容及解读 第一 条 合理确定本地区房价控制目标 进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。 【解读】 这是首次要求地方政府制定房价调控目标，并要求首季度发布，力度之严，史无前例。 规定中所提的“住房价格控制目标” 指，各地方政府应该制定并公布一个2011年底本区域内的预期房 价。这样可以打消投资、投机者对预期的追逐，同时，让有合理购买需求的购房人不再恐慌性购房。让 房地产市场逐渐平稳，特别是价格能保持在合理的区间。 如长寿政府制定出今年的预期房价，对香堤雅郡项目来说影响不大。如今市场在售楼盘的均价已突破 5000元/㎡，政府制定的预期房价也应该在5500/㎡元左右。根据项目定位及自身情况，我们稍微低于政 府预期房价出市，反倒对项目销售有利。 第二条 加大保障性安居工程建设力度 各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。 【解读】 再次重申保障性住房和公租房，突出中央政府的重视，引起地方政府的投入加大。 重庆市政府在2010年就加大了对公租房的建设投入，长寿的晏家区域就建有公租房项目。 但整个公租房供应量有限及“居者有其屋”的传统观念。对市场及香堤雅郡项目影响较微。 第三条 完善相关税收政策，加强税收征管 调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。 【解读】 全额征收5.5%的全额营业税使得5年内房源再交易成本将明显上涨，将明显遏制过度炒作。 对房价超过平均水平的商品房项目进行土地增值税清算和稽查，将有效地遏制部分开发商过快上涨价格。 加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。预计调控很快将弥补这部分漏 洞，部分城市的二手房交易可能增加税费在一倍以上。 严格执行个人转让房地产所得税征收政策，个税很可能开始按照20%收取。 香堤雅郡项目的客户定位为改善型首次置业客户，而非投资客户。所以此条政策征对项目影响不大。 第四条 强化差别化住房信贷政策 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60％，贷款利率不低于基准利率的1．1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。 【解读】 第二套房贷款首付六成，再次加强了对投资及投机购房者的控制，使得最多只能贷款不到四成。 “贷款利率不低于基准利率的1.1倍”也为提升二套房贷款利率留下了空间，可以进一步抑制投机购房。 虽然规定二套房首付提高，但是执行的时间没有具体确定，所以将可能促成消费者规避政策短期之内成 交量加速上涨。 一旦二套房利率再往上调，根据现在“认房又认贷”的商贷政策标准，即使卖掉手中贷款房产，名下无 房也会算做二套房，意味着更加贷款买不起房，止步于置业升级“门槛”之外。 此条款对香堤雅郡项目的首次置业客户无影响，但对已贷款家庭影响较大。现规避此条款现常用的方式 为夫妻办理假离婚。 第五条 严格住房用地供应管理 各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商