房屋预售合同纠纷案.ppt课件.ppt

黄颖诉美晟房产公司商品房 预售合同纠纷案 第十组 马姗姗、谢婷、侯冰、于莉娜 徐梓程、任鑫、靳钟、叶根茂 目录 一、案件事实 二、本案法律争点 三、针对争点本方提出的法律意见 四、论证 五、结论 六、本案所用到的材料 一、案件事实 （一）当事人 原告：黄颖 被告：北京美晟房地产开发有限公司 法定代表人：杨美玲，公司总经理 （二）事件发生过程 2003年8月17日 黄颖（买受人）与美晟房地产公司（出卖人）签订了一份《商品房预售合同》，购买美然·北美态度（又名“美利新世界”）E-7幢2单元502号商品房（后变更为10号楼2单元502号）一套，建筑面积143.4平方米，总金额567 864元。在合同中，合同双方没有约定窗外有装饰性钢梁这一事项，在出卖方售楼处展示的沙盘图、样板间里面也没有钢梁这一内容。随后，2004年8月16日，出卖人向黄颖发出《入住通知书》，办理入住手续时，黄颖认为钢梁遮挡窗户并给其造成视觉、心理障碍，威胁其人身、财产安全和隐私权，在《业主入住验收单》上对此明确提出了异议，且入住后多次致函要求美晟公司承担违约责任。美晟公司则认为，其改变交付房屋建筑事项的行为经过了行政机关的审批且不违反建筑事项，业主入住表明其对房屋改变的事实予以认可，不同意业主黄颖的请求。 （三）已经历的法律程序：一审、二审 一审法院认为：原被告之间的合同是双方当事人真实的意思表示，不违反法律法规，合同合法有效。沙盘图不能反应建筑全部细节，建筑事项应该以政府部门认定的施工图以及合同约定为准，业主在交接房屋时没有提出异议且实际办理了入住手续，故对其主张不予支持。 二审法院认为：钢梁对房屋造成了一定程度的永久性遮挡，在质证中，双方也认可北京首都工程建筑设计有限公司提出的为不影响住户采光、将钢梁上移55厘米为宜的报告，故钢梁是显而易见的瑕疵，业主主张其已经在《入住验收单》上对此提出了异议，美晟公司拒不交出该《入住验收单》的行为可以依据《关于民事诉讼证据的若干规定》推定业主已经向开发商提出书面异议的行为成立，根据《合同法》规定，开发商的行为构成违约，应承担责任，安装钢梁经过行政审批且符合建筑规范书属另一法律关系，不构成不违约或免除责任的事由，故撤销了一审判决，支持上诉人（黄颖）要求被上诉人将钢梁上移55厘米并重新焊接的要求。 二、本案法律争点 1、卖方展示的沙盘图、样板间属于要约还是要约邀请。 2、房屋买卖合同中未约定窗外有无钢梁这一事项，那么出卖方在交付房屋时安置钢梁的行为是否构成违约。 3、改变交付房屋建筑事项的行为通过了行政机关的审批且符合建筑规范，是否可以成为出卖方不违约或免除责任的事由。 三、本方对上述争点的法律意见 1、卖方展示的沙盘图、样板间属于要约邀请。 2、出卖方安置了买卖合同中未约定的钢梁的行为构成违约。 3、开发商改变交付房屋建筑事项的行为虽然通过了行政审核且符合建筑规范，但不能成为其不违约或免除责任的事由。 四、论证 （一）本方立论 1、双方当事人之间的《商品房预售合同》合法有效 《民法通则》 第五十五条 民事法律行为应当具备下列条件： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律或者社会公共利益。 第五十六条 民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定用特定形式的，应当依照法律规定。 分析：双方当事人具有相应民事行为能力，签订的合同是双方当事人真实意思的表示、不违反法律法规且形式合法，所以双方当事人之间的《商品房预售合同》合法有效。 2、沙盘图展示应视为要约邀请，不是要约 《合同法》第十四条?要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定： (一)内容具体确定; (二)表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。 第十五条?要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 分析：开发商对于房屋有无装饰钢梁一事并未向业主做出具体承诺和说明，钢梁的存在与否对房屋价格也没有重大影响，而且业主只是要求开发商解决钢梁这一问