苏州中茵皇冠国际房地产的项目营销的策略的报告.ppt

“中茵·皇冠国际”营销策略报告 目录： 一、项目一期回顾与反思 二、解读苏州的价值高度 三、产品力价值强化建议 四、项目二期的市场导入 伍、豪宅价值典范的探索 六、项目核心竞争力提炼 七、项目整体营销思路 八、行销阶段及推广策略 九、业务策略要点 一、项目一期回顾与反思 总平面图 开发企业：中茵地产 中茵经营之路：用品牌创造未来！ 中茵文化解读：市场竞争的高级阶段就是文化的竞争。 为了塑造项目价值高度，企业的用心所在： 发现中国最大城市湖泊公园的领地价值； 整体购入新苏酒店、总统楼，以五星级酒店配套的尊贵、世界元首比邻而居的荣耀支持项目的价值高度； 折合单价(以保守投资回报每年5％计算，与本案高回报率落差3.5％) 酒店式公寓统一经营，投资者拥有70年独立产权，前5年每年稳定8.5％投资回报。 15800元/㎡ ×｛ 1－（3.5％×5）｝ ＝ 15800元/㎡ ×82.5％ ≈ 13000元/㎡ 客户地域构成 40％：苏州人与新苏州人 30％：上海区域人士 20％：华侨、海外华人 10％：外籍人士 【涉外人士以亚洲范畴为主，尚未真正达成 世界影响 的地位】 新价值高度的目标反思： 我们如何在世界范围内代表中国？ 除却拥有的外在环境资源价值之外， 在自身产品力层面上如何达成代表中国的价值高度？ 二、解读苏州的价值高度 世界的苏州 在纽约中央公园旁，发现被珍藏的中国 纽约大都会博物馆是美国最大的博物馆，背依纽约中央公园，闹中取静，环境幽雅。 博物馆的中国园林于明轩1980年4月竣工。它是以 苏州“网师园”为蓝本而建造的，占地400平方米。因以明代建筑风格为基调，故名为“明轩”。 作为代表中国传统文化、民族特色的永久性珍品，所产生的政治意义和深远影响是无法估量的，时至今日，仍为世人所瞩目。它也是中国园林走向海外的开山之作。 “中国花园在哪里？” 这是来自纽约大都会博物馆内世界各地游客最多的声音，因为中国的苏州园林被仿建在博物馆的主楼二层的北厅之中。 这是博物馆内最受欢迎的展区之一，为了避免人潮蜂拥，博物馆采用专门路线入园，定时电梯控制人数 。 私家园林 中国园林在其发展过程中，形成了包括皇家园林和私家园林在内的两大系列，前者集中在北京一带，后者则以苏州为代表。由于政治、经济、文化地位和自然、地理条件的差异，两者在规模、布局、体量、风格、色彩等方面有明显差别 皇家园林以宏大、严整、堂皇、浓丽称胜，而苏州私家园林则以小巧、自由、精致、淡雅、写意见长，更注意文化和艺术的和谐统一。 古典园林 苏州古典园林的重要特色之一，是它不仅是历史文化的产物，同时也是中国传统思想文化的载体。 表现在园林厅堂的命名、匾额、楹取、书条石、雕刻、装饰，以及花木寓意、叠石寄情等，不仅是点缀园林的精美艺术品，同时储存了大量的历史、文化、思想和科学信息、物质内容和精神内容都极其深广。 苏州园林是地域乃至中国文化与艺术的载体 寻找苏州的文化与艺术：历史与现代 历史传承之：水居文化 苏州人爱水亲水，临水而居，也许更体现了人的天性。 水居意境，不是单层平面的自然再现，而是一个境界层次的创构，是水、居、人这三个主要审美意象的诗意组合，是对物、情、意这三个主要审美元素相互融合的艺术境界的感悟。 其中，最有名的山塘街民居临水而筑，平屋小楼家家枕河，显示出苏州最为典型的水巷风情。 诗曰：“君到姑苏见，人家尽枕河，吴宫闲地少，水巷小桥多” 历史传承之：苏绣工艺文化 五彩缤纷、绚丽多彩的苏绣，被人们誉为中国艺术宝库中的一颗明珠。 苏绣的发源地在苏州吴县一带，现已遍衍江苏省的无锡、常州、扬州、宿迁、东台等地。江苏土地肥沃,气候温和，蚕桑发达，盛产丝绸，自古以来就是锦绣之乡。优越的地理环境，绚丽丰富的锦缎，五光十色的花线，为苏绣发展创造了有利条件。 历史传承之：茶文化 苏州茶文化发端于西汉，发展于东晋南朝，极盛于唐宋，明清独领风骚。 茶文化涵盖了选茶、蓄水、煮茶、茶具、环境、情趣等饮茶的全过程。茶道则是体现在茶事实践中情趣、意境和精神。 苏州历代茶书专著非常丰富，今存28种。有唐陆羽《茶经》、宋叶涛臣《述煮茶泉品》、南宋审安老人《茶具图赞》、明顾元庆《茶谱》、张谦德《茶经》、清陈鉴《虎丘茶经刻注》等 苏州名茶：虎丘茶又名白云茶，产于江苏苏州虎丘山; 洞庭碧螺春产于江苏苏州太湖洞庭山，属炒青细嫩绿茶。 历史传承之：观前街饮食文化 长期以来，“白相(苏州方言：玩)观前街”一直是苏州市民津津乐道的一项休闲活动。。 而观前街最具传统的便是饮食文化。其中不少店铺已逾百年历史，世人仅闻其字号便足以将其经营特产、特色联系到一起，如采芝斋糖果、黄天源糕团、松鹤楼 、得月楼等。 如今观前街已成为已饮食业为主的综合步行街，成为著名旅游观光景点。