2011年7月高邮市秦游路文游北路交汇处地块营销的的策划的报告.ppt

目 录 第一部分：高邮市综合概述 第二部分：高邮市房地产市场解读 第三部分：项目地块概况及分析 第四部分：项目定位 第五部分：营销推广策略 高邮市，位于江苏省中部，淮河下游，高邮湖畔，隶属于地级扬州市。是中国唯一以“邮”命名的城市。? 高邮市行政隶属中国江苏省扬州市，地处交通便捷的长江三角洲的江苏中部，位于北纬32°38′－33°05′，东经119°13 ′－119°50′，东邻兴化，南连江都、邗江、仪征，西接天长(安徽)、金湖，北界宝应。高邮市地处长江三角洲的江苏省中部。辖20个乡镇、1个经济开发区，菱塘回族乡为全省唯一的少数民族乡。有284个行政村、52个社区居民委员会。总人口83.16万人，其中非农业人口15.55万人。共有24个民族。总面积1963平方公里， 其中陆地面积1175平方公里、水面788平方公里。境内大部为里下河平原。西部有风光秀丽的高邮湖，总面积780平方公里(境内面积431.5平方公里)。京杭大运河纵贯南北。年均降水量1000毫米上下，年均气温14.6℃，属北亚热带季风气候。 ???? 公路：京沪高速公路和市内外的公路网使高邮交通便捷。沿高速公路驱车至北京、杭州、上海、苏州、南京、扬州，分别只需8小时、3.5小时、2.5小时、2小时、1.5小时、0.5小时。????铁路：高邮距宁启铁路扬州站需半小时（扬州站拥有发至北京、广州、西安、上海、重庆、武汉、青岛等多条黄金铁路线），即将建设的淮江铁路傍城而过。????航空：高邮距南京禄口国际机场约1.5小时，距上海浦东国际机场约2.5小时。规划建设中的扬州泰州机场距高邮城区仅需0.5小时。????水运： 大运河贯穿南北，高邮湖连接苏皖。高邮市附近的扬州港为国家一类对外开放口岸，拥有万吨级货船码头和多功能码头12座，扬州港与中远太平洋集团成功合作，联入了世界海运网络。高邮运河港口码头为扬州港分港区，拥有500-2000吨级泊位17个，年吞吐量为600万吨。 优势分析—— S1：项目的规模优势； S2：项目的资源优势； S3：项目地块方正，易于规划； S4：项目紧邻主干道，昭示性强； S5：道路四通八达，交通条件便利； S6：位于北区新城中心，升值潜力巨大； S7：项目处于规划设计阶段，我司的介入可做到产 品最优化。 劣势分析—— W1：片区位于城北区与老城区交界处，暂未可利用的环境资源； W2：项目附近高端生活配套稀缺； W3：属于旧城改造区域； W4：目前项目周边生活居住氛围不够浓厚； 机会分析—— O1：高档楼盘目前整体供应量少； O2：素质较高的楼盘的示范效应激发了客户的购买欲望； O3: 住在周边乡镇年轻一代的原居民的居住意识开始改变，接受在城市居住，成为房地产市场的有效潜在需求； O4: 高邮的房价持续上涨，将大大拉动和提升区域性的物业价值。 潜在威胁分析—— T1：高邮市的大规模项目持续开发，将对周边区域的置业群体进行分流； T2：未来政策的不确定因素； 解决方案—— A. 依托贵司强势的品牌号召力天时优势； B. 将项目定位成为区域性的高端物业，避免同质化竞争； C. 发挥大盘优势实现生活配套自给自足，克服周边生活配套不完善的劣势； D. 利用品牌物管的优势消除客户对于小区品质方面的顾虑。 大面积户型（如大三房），通过局部的空间抬升，明确区间功能的划分，并增加室内的层次感； 空中花园主要分为入户花园和景观花园（即景观阳台）； 其主要功能主要是增加室内绿化空间、提升产品附加值（花园面积赠送一半）； 全入户花园设计：二房、三房均为带入户花园的户型设计，为项目产品增加亮点； 阳光室设计——飘台的设计可分为飘窗台和飘地台，单元面积相对小的建议采用飘地台，增加室内的使用空间； 飘窗台设计——若面积相对较大，可采用飘窗台，增强室内的空间感、提升户型的舒适型； 建议电梯间采用自然通风采用的设计，从而满足现代人注重生活的品质、家居健康的需要； 项目一期销售时间节点： 增加产品亮点，做附加值设计 产品控制面积，控制总价 综上市场分析和我项目分析，建议产品做调整时遵循以下原则，以适应市场需求带动项目整体产品销售 产品定位——户型设计原则 我们的户型比例——“百变豪宅”概念 20% 3房变4房 90—120 3房两厅两卫 30% 1房变2房 50—70 1房1厅 2房1厅 （包括小复式） 10% 复式豪宅 150-180 4房-5房 40% 2房变3房 70—90 2房2厅-3房1厅 比例 备注 建筑面积（㎡） 户型 项目户型比例最终确定应符合当地市