2011年重庆美宁城南的项目营销推广的报告.ppt

1.找到人群，引起注意 2.提出主张，获得气质认同 3.树立项目形象高度 1.亮相，身份落定 2.核心利益的传递 3.重大卖点的释放 1.细说产品，释放利益 2.强化项目形象和理念 “我是适合你的好东西，请关注我！” STEP 1 “我是有品质的好房子，请记住我！” STEP 2 “我优点有很多，请选择我！” STEP 3 “南中心 43万㎡大城” “幸福、快乐!” 幸福多一些，快乐多一点” 第一阶段 （10.3—10.4） 第二阶段 （10.5—10.6） 第三阶段 （10.7-10.10） 核心概念： 产品的内涵和外延 营销节奏建议 营销周期划分与任务 分期：一是为了避免户型供应上的重叠；二是为了限制供应，以营造推盘即热销的势头，建议项目一期分四期期销售。 入市时间：以本案现有的工作进度来看，入市时间应在春节后。房地产的传统销售旺季一般为3-6月和9-12月。根据项目的分期，建议2010年5月推出一期，2010年9月推出二期，2011年3月推出项目的第三期，2011年9月推出第四期。 一期 二期 三期 四期 四期销售突破50% 2011.7-2011.9 四期开盘期 四期销售达到100% 完成总销售任务的100% 2011.09-2011.12 四期强销期 三期销售突破50% 2011.1-2011.3 三期开盘期 三期销售达到90% 2011.03-2011.7 三期强销期 二期销售达到90% 2010.09-2010.12 二期强销期 2010.3-2010.5 一期预热期 一期销售突破的90% 2010.5-2010.8 一期强销期限 一期销售突破的40% 2010.5 一期开盘期 2010.7-2010.9 二期开盘期 二期销售突破50% 比列（%） 时间 营销分期 营销周期划分与任务 售房部 售房部面积：200-300平米左右比较理想 售房部基本功能区域划分： 前台及形象展示区 沙盘及模型展示区 证照及样本合同展示区 客户洽洽谈区 签约区 办公区 财务室 杂物间 卫生间 售房部风格：欧式风情（配合本案住宅的简欧风情） 样板展示策略 样板展示包含两个层面，其一是样板房展示，其二是样板景观展示。 景观是房地产产品重要的增值要素，建议本案在前期打造极具差异特色的示范景观，以加强展示性，提升品质。 样板房打造：传统的样板房主要是针对主力户型，或针对问题户型规避缺陷，引导消费。而今的样板房更注重独特生活价值与生活方式的呈现。样板房既是呈现产品的手段，也是跟客户进行情感交流的手段，是促成销售的有利武器。因此建议本案的样板房装修要走主题化，个性化的道路。以独特、新锐的形象与消费者对话。比如“80年代生人”的主题样板房、“金属感十足的科技人居”样板房、洋溢着浓烈的都市浪漫主义色彩的“咖啡文化”样板房等。这样操作既能很好强化样板房的展示性，同时又能有效地组织起展示活动，推进项目销售。 主题商业表现-文化集合（重庆洪崖洞） 位於以色列南部，深入海底20英尺的餐厅，离 Eilat 湾海岸300英尺外。以海洋生物作布置设计，有水母型餐椅、海星顶灯、珊瑚灯饰及各种海草型铁花围栅等……。您会否想象得到在这海底下，隔着4英寸的厚玻璃窗，看着鱼儿们游来游去；或饮着顶级红酒，吃着龙虾海鲜，享受着深海美食大餐的情调，如置身於梦境之中！ 以色列海底餐厅独特的主题化体验式休闲，丰富的想象型设计，对于本案如何从众多的竞争对手中脱颖而出有较强的指导作用。 主题商业表现-景观集合（以色列海底餐厅） 充满想象与色彩冲击的餐厅大堂 仿生的桌椅布置 主题商业表现-业态集合（重庆朗晴广场） 商业定位二（洪崖洞思路） 风情立面 传统业态定位 商业定位三（朗晴广场思路） 业态集合 一生浪漫至此…… 爱的业态组合 恋爱：餐厅、游戏厅、电影院、购物、花店…… 结婚：餐厅、婚纱摄影、红包、请柬专卖、婚车租赁 生子：宝宝、孕妇服饰专卖、奶粉店、幼儿娱乐城…… 商业价格定位 8000 四楼 8000 三楼 10000 二楼 20000 一楼 均价（元/平米） 楼层 商业销售策略 商业销售总体策略 商业销售目标： 完成项目商业销售80%的目标 提高商业销售单价，提升美宁公司企业利润 加快商业销售速度，加速资金回笼速度 商业销售模式建议 统一以产权式商铺的形式对外进行销售，以小铺面形式进行划分，同时考虑自由组合，减少投资人投资总价，拓宽目标客群范围。 二层、三层、四层 门面进行常规销售，确定合理价位。建议在销售过程中实行“以租带售”策略。 超市部分实行产权式销售。 一层 建议本案二、三、四层商业均划分为30－35平米左右的小铺面，便于投资客户低总价购买和自由分割。同时要注重各铺面的组合性，各单个铺面能同若干个铺面进行随机组合，更增强本案的投资变化性，有利于对